Les droits des locataires renforcés au compte-gouttes

LE MONDE ARGENT | 21.09.2015 à 10h52 • Mis à jour le 25.09.2015 à 14h22 | Par Pauline Janicot

Décriée par les professionnels de l’immobilier, détricotée en partie par le gouvernement, retardée dans son application en raison de décrets qui tardaient à être publiés… Il n’empêche, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) change la donne pour les locataires. Cet été, plusieurs dispositions renforçant leurs droits sont entrées en vigueur… dix-huit mois après le vote de la loi.

Mesure la plus médiatique, les loyers sont plafonnés à Paris. Les propriétaires ne peuvent plus exiger un loyer supérieur à un « loyer de référence » pouvant être majoré de 20 % au maximum. Ce dernier est calculé pour 16 types de logements (superficie, année de construction) par l’Observatoire des loyers parisiens (OLAP) dans les 80 quartiers de la capitale regroupés en 14 zones. Le plafonnement s’applique aux baux signés à partir du 1er août et aux contrats de location renouvelés car ils arrivent à échéance.

Les propriétaires respectent-ils ce nouveau plafonnement ? « Pour l’heure, il suffit de regarder les petites annonces de location pour constater que tous les bailleurs ne jouent pas le jeu, notamment pour les petites surfaces », ajoute David Rodrigues. Un nouveau locataire qui s’aperçoit que son loyer est supérieur au loyer médian majoré peut le contester dans les trois ans à compter de la signature du bail auprès de la Commission de conciliation des loyers.Un bailleur peut aussi demander un complément si son logement présente certaines caractéristiques. « La loi reste ambiguë sur ce point, ce qui risque d’entraîner des contentieux. Par exemple, il peut s’agir d’un bien qui a une grande terrasse ou même une vue exceptionnelle. Mais si tous les appartements de l’immeuble ont la même terrasse, le supplément ne peut a priori pas être demandé », explique David Rodrigues, juriste de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV).

Lire aussi : Contester son loyer, mode d’emploi

Quoi qu’il en soit, le plafonnement des loyers parisiens, qui doit s’étendre à d’autres grandes agglomérations comme Lille ou Grenoble, s’ajoute à l’encadrement des loyers instauré en 2012 lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail dans 28 villes où le marché locatif est tendu. Sauf dérogations, le loyer ne peut alors pas être supérieur à celui qui était payé par le précédent locataire, éventuellement révisé de l’indice de référence des loyers (IRL).

Autre changement : le contrat de location type a été modifié. Il est applicable depuis le 1er août aux locations vides, meublées, et aux colocations à bail unique. Ce dernier doit notamment mentionner le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, le montant du loyer de référence majoré (et de l’éventuel complément) applicable à Paris, les modalités de récupération des charges ou encore le coût et le détail des travaux effectués depuis le départ de l’ancien locataire. Si un dépôt de garantie est exigé, son montant doit être précisé (un mois de loyer hors charge maximum pour une location vide et deux mois pour un meublé). De plus, une notice d’informations d’une quinzaine de pages est annexée au bail pour rappeler aux locataires et aux bailleurs leurs droits et obligations respectifs.

Un mois de préavis, contre trois mois auparavant

Le contrat de location doit aussi préciser les honoraires facturés par l’agence immobilière au locataire. Ces derniers ont, en effet, été encadrés depuis le 15 septembre 2014, un professionnel ne pouvant pas facturer plus de 8 à 12 euros le mètre carré selon les zones où se situe le logement, auxquels peuvent s’ajouter 3 euros/m2 pour l’état des lieux. « A Paris, certaines agences font encore payer des honoraires de 15 euros/m2. Or l’état des lieux n’est pas automatique et il doit être facturé à part », ajoute David Rodrigues. Il faut donc être vigilant car, selon un pointage de l’association réalisé en mars, 42 % des agences ne respectaient pas leurs obligations.

Lire aussi : Charges, frais d’entretien… Un partage bien défini

D’autres mesures en faveur des locataires sont déjà effectives depuis quelques mois. Dans 28 agglomérations où le marché est tendu, ces derniers ont un mois pour donner leur préavis, contre trois mois auparavant. Le remboursement du dépôt de garantie, source de litige régulière, est réduit à un mois. Sinon ? Le propriétaire risque des pénalités plus élevées qu’auparavant (le montant est majoré de 10 % du loyer mensuel, hors charges, par mois de retard).

Rupture de bail limitée

La loi ALUR s’est aussi attachée à mieux encadrer la location des meublés. « C’est une réelle avancée pour les locataires, qui seront désormais davantage protégés », souligne Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement. D’abord, ils sont concernés par le nouveau contrat de bail, l’encadrement des loyers ou les honoraires d’agence plafonnés.

La rupture de bail, qui était particulièrement souple, a aussi été limitée. Pour récupérer son logement à l’expiration du bail, le propriétaire doit présenter un motif légitime et sérieux ou récupérer le logement pour lui-même ou sa famille. Comme pour les logements loués nus, un propriétaire ne peut plus donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont limitées sans lui proposer une solution de relogement (excepté s’il se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources).

Enfin, une liste des équipements obligatoires, mise à la disposition du locataire, a été établie pour tous les contrats conclus après le 1er septembre ou pour les renouvellements exprès de baux. Et ce n’est pas tout. La publication de prochains décrets est attendue dans les prochains mois. Ils vont préciser la notion de vétusté du logement, l’état des lieux type, destiné à harmoniser le document lors de l’entrée ou de la sortie du bien, ou encore la liste des documents que le bailleur ne peut plus demander au candidat locataire et à sa caution sous peine d’amende.

• Pauline Janicot 
  Journaliste au Monde

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/argent/article/2015/09/21/les-droits-des-locataires-renforces-au-compte-gouttes_4765423_1657007.html#3xZFFSSZUiZVFpf1.99