Une association de locataires dénonce les pratiques du plus gros bailleur de France

LE MONDE | 02.02.2016 à 11h20 • Mis à jour le 02.02.2016 à 11h22 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

L’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), sorte de Cour des comptes pour les 700 organismes HLM de France, produit des rapports très confidentiels. Mais depuis 2014, la CLCV, une association de locataires, se fait un plaisir de les divulguer. Le 27 janvier, elle en a rendu publics 45 simultanément. Ceux-ci visent notamment trois filiales de la Société nationale immobilière (SNI) : les franciliennes Efidis et Osica et la nantaise Société anonyme des marchés de l’Ouest (SAMO).

La SNI, qui dépend de la Caisse des dépôts, contrôle, à travers treize filiales, 184 000 logements sociaux (sans compter 90 000 logements à loyer intermédiaire). Elle est dirigée par André Yché, un ancien militaire, qui mène ses 6 500 salariés avec autorité. Surtout, il laisse fort peu de marge de manœuvre à ses bailleurs sociaux, au grand dam de leurs administrateurs, notamment les représentants des locataires, dûment élus, et des collectivités locales. « Ce n’est pas une tutelle, c’est une tyrannie ! », s’insurge Maryse Offredi, élue CLCV au conseil d’administration d’Osica. C’est aussi ce qui ressort des rapports de l’Ancols. Celui concernant la SAMO est sans doute le plus critique. Son directeur est choisi et salarié par la SNI, et mis à disposition de la SAMO priée d’assurer sa rémunération. « Le directeur général ne dispose pas, de fait, de la liberté d’action nécessaire au plein exercice de son mandat social », estiment les inspecteurs qui voient là « un lien de subordination ».

La SNI puise, en outre, largement, par différents moyens, dans la trésorerie de ses filiales. Jusqu’en 2015, elle exigeait ainsi une curieuse « redevance d’image de marque » pouvant aller jusqu’à 1 % du chiffre d’affaires. A ce titre, par exemple, Efidis a été ponctionnée de près de 875 000 euros en 2012. Une situation à « caractère strictement commercial incompatible avec le service de l’intérêt général », dénoncée par l’Ancols. Cette pratique a été abandonnée.

Niveau maximum autorisé

Un autre biais pour tirer parti des filiales est de leur imposer de recourir exclusivement aux services proposés, donc imposés, par la SNI, à son prix, via divers « groupements d’intérêt économique ». C’est le cas des services informatiques, financiers, de maîtrise d’ouvrage pour toutes les actions de construction, de rénovation et de renouvellement urbain, mais aussi d’expertise et de vente des logements. « Les prestations facturées ne reposent pas sur un calcul du coût réel », relève l’Ancols à propos de la SAMO.

La stratégie même de chaque organisme HLM est décidée à la SNI sans toujours tenir compte des réalités locales. Les loyers, par exemple, sont systématiquement fixés à leur niveau maximum autorisé, voire plus : « Une réflexion mériterait d’être engagée sur la politique des loyers dont les niveaux apparaissent globalement élevés », notent les inspecteurs à propos de la SAMO. « La SNI [lui] impose une politique ambitieuse de vente de logements, près de 500 actuellement, quitte à abandonner certains territoires, comme le littoral vendéen ou le Maine-et-Loire, alors que les besoins en logements sociaux y sont toujours avérés », dénonce, de son côté, Daniel Gonzalez, administrateur locataire, élu CLCV.

« Mutualisation des moyens »

Toutes les opérations de développement, de construction et de renouvellement urbain des franciliennes Osica et Efidis sont désormais confiées à un GIE Grand Paris Habitat. « Les organismes HLM se voient cantonnés au rôle de gestion des locataires, dont ils reçoivent directement les plaintes dans des procédures, notamment celles de rénovation, qu’ils ne maîtrisent pourtant pas, et les élus locaux sont tenus à distance », regrette Edward Watteeuw, de l’Union régionale Ile-de-France CLCV. « Nous sommes l’actionnaire principal, je revendique cette stratégie et la mutualisation des moyens », maintient André Yché.

Enfin, la gestion financière imposée par la SNI, notamment de coûteuses couvertures de risques pour des emprunts à taux variable, a entraîné pour Efidis une lourde perte de 23 millions d’euros, entre 2008 et 2012. « Ce n’est pas une perte mais une assurance », se défend M. Yché.

• Isabelle Rey-Lefebvre
  Journaliste au Monde