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1 octobre 2016 6 01 /10 /octobre /2016 11:10

Congrès HLM 2016Publié le vendredi 30 septembre 2016

Le prêt de haut de bilan bonifié (PHBB) constitue "l'innovation financière la plus emblématique de ces dernières années", selon Pierre-René Lemas, directeur général du groupe Caisse des Dépôts. Mais que se cache derrière ce tout nouveau produit à l'intitulé a priori déroutant ? Le point sur ce dispositif et ses derniers ajustements survenus au congrès HLM 2016.

Les organismes HLM qui ont participé à la souscription ouverte au début de l'été pour bénéficier du dispositif "prêt de haut de bilan bonifié Caisse des Dépôts/Action Logement" devraient connaître la semaine prochaine les montants accordés. A priori, sur les 440 postulants, quelques dizaines d'organismes tout au plus seront "retoqués", soit parce que leur dossier ne répondait pas aux critères, soit que leur santé financière apparaît trop fragile.
Les heureux élus sont des organismes HLM de toute taille et de tout territoire (métropolitains, périurbains, détendus…). La durée du prêt qui leur sera accordé sera de 30 ou 40 ans, décomposée en deux phases d'amortissement. Durant la première phase, de 20 ans, le taux d'intérêt sera de 0% et il n'y aura aucun remboursement à effectuer (d'où son surnom de prêt "équivalent-subvention"). Les remboursements du prêt débuteront à la seconde phase d'amortissement, qui durera 10 ou 20 ans, avec un taux indexé au livret A +0,60%.
Dans le scénario prospectif retenu par la Caisse des Dépôts, une dégradation de la situation financière des organismes HLM est d'ailleurs inscrite à partir de l'année 2037 (voir notre article ci-contre du 29 septembre 2016 "Accélération de l'investissement des bailleurs sociaux : une évolution 'soutenable' à long terme").

Un effet levier de 1 à 5

Au premier jour du congrès HLM, le Premier ministre Manuel Valls était venu avec une bonne nouvelle : ce ne sont pas deux mais trois milliards d'euros que les bénéficiaires devront se partager (voir notre article ci-contre du 28 septembre "Prêts de haut de bilan : Manuel Valls annonce 3 milliards d'euros d'équivalent-subvention pour les HLM"). Bonne nouvelle relative quand on sait que le montant demandé par les 440 postulants s'élevait à 6,5 milliards d'euros au total.
Avec 2 milliards d'euros, les organismes peuvent accélérer la rénovation thermique de 50% d’ici fin 2018 et 25% de l’enveloppe est consacrée à la construction, avec le milliard supplémentaire de nouvelles pistes de travail s’ouvrent. Sans compter sur l'effet multiplicateur de ce dispositif original qui constituerait "l'innovation financière la plus emblématique de ces dernières années", selon Pierre-René Lemas, directeur général du groupe Caisse des Dépôts (voir notre article ci-contre du 29 septembre 2016).
Comme beaucoup de dispositifs, celui-ci compte sur l'effet levier qu'il provoquera. Mais dans ce cas précis, il part de l'idée que les organismes HLM ont besoin de fonds propres pour emprunter. Et pour beaucoup emprunter (et profiter des taux bas actuels sur le marché financier), il faut beaucoup de fonds propres. Or, les organismes HLM sont considérés par les banques comme étant trop légers en capital… d'où l'idée de les renforcer en capital et d'où leur surnom de "quasi fonds propres". "Quasi" parce que la dette devra bien être remboursée un jour (un jour lointain certes – 20 ans – mais un jour quand-même). Et "fonds propres" parce que, pour les banques prêteuses, cela équivaut à du capital. L'effet levier espéré est de 1 à 5.

Le premier PHBB signé avec Nantes Métropole Habitat

Privilège accordé à la ville hôte du 77e congrès HLM, le premier PHBB a été signé mercredi 28 septembre avec Nantes Métropole Habitat, pour un montant de 4,3 millions d'euros. Il permettra la réhabilitation thermique de 111 logements sociaux, correspondant à une accélération de 81% de la programmation initiale de l'OPH sur la période 2016-2018, ainsi que la construction de 126 logements sociaux supplémentaires (pour un parc de 25.000 logements), ce qui correspond à une augmentation de 20% au regard de son plan d'investissement initial 2017-2018.
Car le PHBB est là pour booster la réhabilitation thermique et la construction neuve (avec une accélération du parc de 20% a minima sur ce qui était prévu jusqu'en 2018). Les 2 milliards devaient permettre d'accélérer la réhabilitation thermique de 150.000 logements et la construction de 20.000 autres. Alors que la première enveloppe de 2 milliards d'euros devait financer au trois quarts la réhabilitation et au quart la construction, les cartes sont rebattues pour le milliard supplémentaire. Pierre-René Lemas ne cache pas sa préférence pour la construction… Les discussions avec Action Logement, le partenaire de la Caisse des Dépôts, porteront en partie sur ce sujet. Ce ne devrait toutefois pas être le sujet le plus problématique.

Le sujet de la bonification ?

Le cœur de la négociation portera en effet sur la participation financière d'Action Logement. Pas tant sur la ressource du 1 milliard supplémentaire : il est acquis qu'il sera apporté intégralement par la Caisse des Dépôts et géré par les fonds d'épargne. Pour rappel, la première enveloppe de 2 milliards venait pour moitié d'un emprunt auprès de la Banque européenne d'investissement et pour autre moitié d'un recours de la section générale de la Caisse des Dépôts (avec appel sur les marchés financiers). Pour l'enveloppe d'1 milliard, la Caisse des Dépôts veut faire vite et simple : poursuivre ses échanges avec la BEI.
Non, le sujet qu'il reste à régler avec Action Logement est celui de la bonification de ce milliard supplémentaire. Pour la première enveloppe de 2 milliards d'euros, pas de problème : les deux partenaires ont signé comme convenu, le 28 septembre, sur le congrès HLM, une convention dans laquelle ils s'engagent à bonifier l'enveloppe à parité, à hauteur de 300 millions d'euros chacun. "C'est la première fois depuis des décennies que nous allons en quelque sorte auto-bonifier des prêts !", s'est félicité Pierre-René Lemas.
Mais la question de la bonification demeure pour le milliard supplémentaire. Action Logement est-elle disposée à remettre le couvert ? Le suspens planait encore à Nantes, le 29 septembre, en ce dernier jour de congrès HLM.

Valérie Liquet, à Nantes

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Published by Collectif Logement CGT
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