Loyer, comment le payer moins cher ?

Loyer, comment le payer moins cher ?

DANIEL ROUCOUS

JEUDI, 16 FÉVRIER, 2017

OCDE

Des dispositifs permettent de payer moins cher le loyer : aides au logement, plafonnement, encadrement des révisions, dispositif « louer abordable » etc. Pour qui et comment ?

Les aides au logement qui y a droit ?

- L’APL (allocation personnalisée au logement) concerne  les locataires, colocataires ou sous-locataires d’un logement conventionné (libre ou meublé), les accédants à la propriété bénéficiaires d’un PC (prêt conventionné) ou d’un PAS (prêt d’accession sociale) ou d'un PTZ etc. pour l’achat ou la construction de leur habitation principale,  les résidents en foyer d’hébergement (étudiants, jeunes travailleurs, personnes âgées ou handicapées).

Une condition : les revenus de ces trois catégories de personnes ne doivent pas dépasser un certain plafond-de-ressources (revenu net imposable de l’année n-2, soit en 2017 de l’année 2015). Vérifiez sur votre avis d’imposition 2015 pour les demandes d’APL en 2017.

Attention, il est pris en compte la valeur du patrimoine pour l'attribution de l'APL. Explications en cliquant sur  aides-au-logement-livrets-et-ldd-pris-en-compte

Et , depuis le 1er juillet 2016, les allocations de logements (APL, ALS et ALF) sont calculées en fonction de vos ressources et, c'est nouveau, du montant de votre loyer. Explication en cliquant sur APL-plus-le-loyer-est-haut-moins-on-touche

Pour savoir si vous y avez droit, possibilité d'utiliser le simulateur de la CAF

conditions et démarches pour toucher l'APL

- L’ALF (allocation de logement familiale) peut être attribuée aux locataires, colocataires ou sous-locataires d’un logement conventionné (libre ou meublé). Egalement : aux accédants à la propriété bénéficiaires d’un prêt immobilier pour l’achat ou la construction de leur habitation principale et aux résidents en foyer d’hébergement (étudiants, jeunes travailleurs, personnes âgées ou handicapées).

Les conditions :  

- bénéficier d’une prestation familiale ou de l’AEEH (allocation d’éduction de l’enfant handicapé), OU avoir un enfant à charge de + de 21ans et ne plus toucher de prestations familiales ou l’AEEH, OU être un jeune ménage (marié depuis moins de 5 ans), OU être enceinte et vivre seule ou en couple sans personne à charge, OU avoir à charge un ascendant de plus de 65 ans (60 ans si inapte au travail) et ne disposant pas de ressources supérieures au plafond ouvrant droit à l’ASPA - allocation de solidarité aux personnes âgées, soit 801 € par mois pour une personne seule (1 243 € pour un couple) OU avoir un ascendant, un descendant ou un collatéral (frère, sœur, neveu, nièce) handicapé inapte au travail ;

- disposer de ressources inférieures à un certain plafond que vous pouvez estimer sur les services en ligne de la Caf

conditions et démarches pour toucher l'ALF

- L’ALS (allocation de logement sociale) peut être attribuée aux mêmes catégories de personnes que pour l’ALF: conditions et démarches pour toucher l'ALS

Ces trois aides ne se cumulent pas, c’est l’une ou l’autre.

Cas particuliers :

- les étudiants peuvent bénéficier de ces aides sauf si leur famille est assujettie à l’ISF et d’autres dispositifs pour alléger le coût de leur loyer. En savoir plus sur logement-etudiant-comment-alleger-le-cout

- les jeunes actifs de moins de 25 ans peuvent aussi bénéficier de ces aides au logement et du dispositif Visale

Le plafonnement des loyers est-ce possible et où ?

Normalement toutes les villes de plus de 50 000 habitants entrant dans le champ d’application de la taxe sur les logements vacants sont tenues, de part la loi ALUR (accès pour un logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, de plafonner (ou encadrer) les loyers depuis 2014. La liste des communes concernées se trouve dans le décret du 10 mai 2013

Presque trois ans après cette décision seules les villes de Paris et de Lille plafonnent les loyers. Explication et comment en bénéficier en cliquant sur le lien plafonnement-des-loyers-à Paris et à Lille

En dehors de ces deux villes, il est possible de connaître le niveau des loyers par zones géographiques en cliquant sur https://www.observatoires-des-loyers.org/accueil.htm

Dans quels cas votre bailleur peut réviser votre loyer ?

Les loyers peuvent être révisés par les bailleurs exclusivement dans trois cas : chaque année dans les limites de l’indice de référence des loyers (et non plus l’indice du coût de la construction – notez bien) ou suite à des travaux d’amélioration ou lors du renouvellement du bail si le loyer est sous-évalué. Cela concerne les logements du secteur privé.

Pour les logements HLM ou sociaux c'est  ici

- la révision annuelle : tous les trimestres l’INSEE publie l’indice de référence des loyers qui permet aux bailleurs de réviser annuellement le montant de leurs loyers à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.

Une condition : le bail écrit doit comporter une clause de révision des loyers. A défaut d’une telle clause, le loyer convenu à la signature du bail demeure le même pour toute la durée du bail.

Cette clause de révision se réfère obligatoirement au dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. La variation annuelle de cet indice constitue la limite d’augmentation ou de baisse (ça arrive) du loyer que le bailleur ne peut dépasser.

Référence : article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Calcul de  la révision annuelle de votre loyer

Commanître le dernier IRL-indice INSEE de référence des loyers et les poucentages d'augmentation ou diminution de votre loyer

- en cas de travaux d’amélioration (mise aux normes du logement, économie d’énergie etc.), le bailleur peut augmenter le loyer au-delà de l’augmentation annuelle prévue par l’indice de référence des loyers.

Condition : une clause du bail (ou un avenant) doit déterminer le montant de la majoration applicable après l'achèvement des travaux.

Référence : article 17 1 II de la loi du 6 juillet 1989 reltivge aux rapports locatifs

A noter que les propriétaires peuvent demander, en plus du loyer, à leur locataire une contribution-au-partage-des-economies-d'énergie

- le loyer est sous-évalué, le bailleur peut l’augmenter lors du renouvellement du bail dans les conditions précisées ici

Qu’est-ce que le dispositif « louez abordable » ?

Les locataires dont les propriétaires ont passé une convention avec l’Anah (agence nationale d’amélioration de l’habitat) pour bénéficier d’un avantage fiscal doivent savoir que leurs loyers doivent être abordables.

C’est donnant-donnant : baisse du loyer d’au mois 30% contre exonération fiscale de 15 à 85% sur les revenus locatifs. Ca concerne les zones tendues mais aussi toutes les qui ont instauré ce dispositif et selon les explications sur le dispositif "Louez abordable"

- avis de la CNL - Confédération nationale du logement

Ce dispositif dit « Cosse ancien » remplace le dispositif  "Borloo-ancien"  du nom des ministres du logement qui les ont institué pour louer moins cher les logements anciens (souvent vacants).

Renseignez-vous auprès de votre Adil-agence départementale d'information sur le logement

En cas d’impayé ou de difficultés à payer le loyer, que faire ?

D’abord demander au propriétaire un délai de paiement exceptionnel des loyers ou un échéancier. Le locataire en difficulté doit faire valoir que, d’une part les loyers et les charges ont toujours été réglés, sans retard, et donc qu'il est de bonne foi, d’autre part qu’il s’agit d’une exception due à une baisse de revenu à préciser.

Cependant, le propriétaire est libre d’accepter ou pas. S’il accepte un étalement du paiement, convenez de le mettre par écrit, daté et signé des deux parties.

S’il refuse, le locataire doit trouver des sources de financement ou une conciliation auprès de sa commission départementale de conciliation Commission départementale de conciliation - adresse selon les modalités expliquées ici

Possibilité également d’appeler  « SOS impayés de loyers » au 0 805 16 00 75 qui est un numéro d’appel gratuit mis à disposition par l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement). Le locataire est alors mis en relation avec l’ADIL de son département qui l'aidera à trouver la bonne solution rapidement. Vous pouvez contacter l’ANIL par Internet ici http://www.anil.org/sos-impayes-de-loyers

Si c'est compliqué, se faire aider par sa caisse d’allocations familiales- Caf ou de MSA, celles-ci octroyant des aides financières à cet effet, certes sous conditions à voir avec elles. Elles peuvent aussi faire intervenir le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement).

Liens utiles

- sur l'obligation de fournir un logement-decent

- études-territoires-et-loyers/ANIL

- campagne d ela CNL contre-les-logements-chers

- rapport de l'OCDE sur le logement-abordable