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24 juillet 2020 5 24 /07 /juillet /2020 10:03

Le “compte à l’endroit” du BRS

L’usage du BRS rompt plus qu’on ne le pense avec le modèle économique des opérations immobilières classiques. Il offre plus de liberté, à condition de prendre les questions à l’endroit.

 

Simon Goudiard

Publié le 22/07/2020

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Dans une opération immobilière classique, l’achat du foncier est intégré au prix de revient et la seule façon de minorer son coût est de le négocier avec le vendeur. Ce coût est supporté in fine par l’acquéreur du logement et par la collectivité ou l’aménageur si le terrain a été subventionné.

Amortissement à long terme versus achat sec

Dans une opération en BRS, le foncier n’est pas intégré au prix de revient car il est sorti du bilan et amorti à long terme grâce aux redevances foncières versées à l’OFS, d’abord par l’opérateur puis par les acquéreurs des logements.

C’est donc un investissement, dont le coût pourra être supporté dans la durée par plusieurs parties :

  • l’OFS, qui acquiert et conserve le foncier ;

  • la collectivité, qui apporte une aide publique ;

  • l’acquéreur du logement, qui verse une redevance en contrepartie du bail ;

  • l’opérateur, qui paie dans certains cas un droit d’entrée à l’OFS ;

  • divers autres contributeurs publics ou privés associés à l’OFS.

Cette différence est majeure, car il devient possible de réduire ce coût au moyen, non pas d’un effort à fonds perdus de la collectivité sur ses recettes foncières, mais d’un montage financier approprié.

Plusieurs paramètres sont disponibles, les principaux étant :

  • durée et taux du prêt Gaïa (pouvant aller jusqu’à 80 ans) ;

  • montant des fonds propres et autres contributions apportés par les parties ;

  • niveau de la redevance.

En outre, les terrains loués peuvent générer, avant même le remboursement complet des emprunts, des recettes nettes que l’OFS pourra employer à de nouvelles acquisitions foncières (autofinancement seulement, l’OFS étant à but non lucratif). 

Importance stratégique du modèle économique de l’OFS

Le réglage de ces différents paramètres permet de configurer le modèle économique de l’OFS. Il sera sensiblement différent selon que l’OFS est adossé à une collectivité ou porté par des acteurs du monde Hlm mais, même au sein de ces deux grandes familles d’OFS, de nombreuses variations sont possibles.

C’est ce que montre la grande diversité des stratégies adoptées par les OFS constitués ou en cours de constitution. Certains investissent à très long terme, d’autres pas. Certains adoptent des niveaux de redevance variables, d’autres préfèrent l’uniformiser. D’autres encore associent des entreprises privées à leur tour de table ou étudient la possibilité de financer des travaux de proto-aménagement. Le positionnement prix des opérations est également très variable selon les territoires et la stratégie de peuplement portée par l’OFS.

Ces paramètres sont financiers, mais la finalité est essentiellement politique, les OFS étant sans but lucratif.

Les questions posées sont : quel est le modèle économique qui nous permettra de répondre le mieux possible aux besoins du territoire en utilisant le BRS ? Quels ménages ciblés, dans quels secteurs, à quel prix ?

On comprend ainsi que la mise au point du modèle économique soit un passage obligé au moment de la constitution de l’OFS.

C’est en effet sur cette base que, au moment de mettre le foncier à la disposition des opérateurs, l’OFS pourra leur opposer un cahier des charges définissant les niveaux de prix, de qualité, de redevance, et le cas échéant un droit d’entrée (versé sous la forme d’une contribution foncière).

Une vraie rupture

Finalement, l'enchaînement des causes est donc le suivant : la gouvernance de l’OFS adopte une stratégie de peuplement, elle se donne le modèle économique adapté, puis elle met ses terrains à disposition suivant les règles qui en découlent.

On est donc très loin de la logique des opérations immobilières classiques, dans lesquelles c’est le modèle économique de l’opérateur, le fameux “compte à rebours”, qui détermine le prix du foncier supportable par l’opération au regard des prix de vente du marché, mais aussi la qualité des logements et le profil des acquéreurs.

C’est en cela que l’on peut être fondé, pour les opérations montées en BRS, à parler de “compte à l’endroit”.

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