Comment réagir en cas de loyer impayé, qu’on soit propriétaire ou locataire ?

« Lorsqu’on est locataire et qu’on se rend compte qu’on ne pourra pas payer, il faut agir en amont au plus vite et demander de l’aide », conseille la Fondation Abbé-Pierre. Steve Prezant/Cultúra Creative / Photononstop

Les loyers impayés sont-ils plus fréquents en raison de la crise sanitaire ? « Il n’existe pour l’instant aucun chiffre officiel », reconnaît le cabinet de la ministre déléguée chargée du logement, Emmanuelle Wargon.

En attendant la publication de données précises – un Observatoire des loyers impayés a été mis sur pied mi-novembre à cet effet par le gouvernement et un rapport parlementaire est attendu d’ici à la fin 2020 –, un chiffre a attiré l’attention : en septembre et octobre 2020, les agences départementales d’information sur le logement (ADIL) ont été davantage consultées au sujet de loyers impayés qu’à la même période en 2019. La hausse est de l’ordre de 15 %, indique leur dernier baromètre.

Ce sont essentiellement les locataires du parc privé qui ont consulté les ADIL et les sollicitations concernaient surtout le « stade amont de l’impayé, c’est-à-dire alors qu’aucune démarche ou mise en demeure n’a encore été faite par le bailleur », selon le baromètre. Les consultations ont été particulièrement importantes en Seine-Saint-Denis, à Paris, dans le Val-de-Marne, en Seine-Maritime, dans les Bouches-du-Rhône. « Et, dans une moindre mesure », dans les Alpes-Maritimes, les Hauts-de-Seine et la Haute-Garonne.

Malgré cette hausse des consultations, « nous n’avons pour l’instant pas d’éléments indiquant que les impayés de loyer montent en flèche », nuance Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Mais la situation économique incite à la vigilance : si un locataire sait qu’il ne pourra pas régler son loyer ou si un propriétaire ne reçoit pas sa mensualité, il ne faut pas laisser traîner la situation sans réagir, que l’on soit dans l’une ou l’autre situation.

Pour les locataires : chercher de l’aide

« Lorsqu’on est locataire et qu’on se rend compte qu’on ne pourra pas payer, il faut agir en amont au plus vite et demander de l’aide », conseille Marie Rothhahn, responsable de la plate-forme Allô prévention expulsion de la Fondation Abbé Pierre.

Les aides au logement ne sont, en effet, pas toujours connues et activées par le locataire, d’autant qu’elles sont diverses. Pour se les faire expliquer, il est possible de prendre rendez-vous avec un travailleur social ou avec une ADIL.

Il y a notamment l’aide temporaire d’Action logement, mise en place lors du premier confinement et qui prend la forme d’une prime d’un montant maximum de 300 euros pour les salariés du secteur privé gagnant au maximum 1,5 fois le smic. Fin octobre, le premier ministre a annoncé la prolongation de cette aide, qui pourra être portée jusqu’à 900 euros dans certains cas.

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par les départements ou les métropoles, et les caisses d’allocation familiales (CAF) peuvent aussi apporter leur appui.

Le régime de retraite complémentaire Agirc-Arrco a par ailleurs instauré en mai une aide exceptionnelle d’urgence pour les salariés cotisant à ce régime et connaissant des difficultés financières du fait de la crise sanitaire. Allouée en une fois, elle peut atteindre 1 500 euros en fonction de la situation du demandeur. Pour en bénéficier, il faut contacter sa caisse de retraite complémentaire. « Cette aide, initialement prévue pour durer jusqu’à la fin du mois de juillet, a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2020 », précise le gouvernement.

Si ces dispositifs ne suffisent pas, la Fondation Abbé Pierre conseille de contacter très vite son propriétaire et de lui proposer un échéancier. « Mais il est important de doubler les échanges oraux par des écrits, de façon que le locataire montre qu’il est de bonne foi », conseille Marie Rothhahn.

Et si le coût du logement est devenu trop lourd pour les revenus du locataire, mieux vaut ne pas tarder à rechercher un logement moins onéreux dans le parc privé, ou à faire une demande de logement social, même si en obtenir un prend du temps.

Pour les propriétaires : faire fonctionner les garanties

Du côté du propriétaire, il convient aussi d’agir au plus vite. Mais tout dépend des garanties souscrites lors de la signature du bail. Si le logement est géré par une agence, les honoraires de celle-ci comprennent généralement une assurance garantie loyer impayé. Dans ce cas, Il faut ressortir le contrat : les modalités de fonctionnement et de remboursement du propriétaire y sont précisées.

Ces assurances coûtent entre 2,5 % et 3 % du montant du loyer annuel. « Mais les frais peuvent être déductibles des revenus fonciers », précise Arnaud Hacquart, président d’Imodirect, une agence immobilière en ligne.

2 % à 3 %

C’est, parmi les baux signés, la part des incidents graves d’impayés de loyer qui aboutissent, en temps normal, à des décisions de justice, selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). Les incidents qui se règlent à l’amiable entre le locataire et le propriétaire sont plus nombreux, de l’ordre de 10 %, indique cette même source. « Parfois, le locataire paie un peu en retard, parfois, le propriétaire renonce à une partie du loyer et des charges qui lui étaient dus », explique Pierre Hautus, le directeur général de l’UNPI.

Si le locataire est couvert par la garantie Visale mise en place par les pouvoirs publics pour les étudiants ou les personnes en mobilité professionnelle, le propriétaire doit suivre les modalités fixées : au bout du deuxième impayé de loyer total ou si l’impayé de loyer dépasse un mois de loyer charges comprises, il peut demander la mise en œuvre de la garantie. Après une lettre de relance simple, le propriétaire devra envoyer un recommandé dans les quinze jours suivant l’impayé de loyer puis il aura ensuite trente jours pour déclarer son sinistre.

Enfin, les propriétaires ont souvent demandé, au moment de la signature du bail, qu’une personne se porte caution pour le locataire. Si la caution est dite « solidaire », et indiquée comme telle dans le bail, le propriétaire peut envoyer à celle-ci un courrier lui demandant de payer immédiatement. Libre ensuite à la caution de se retourner contre la personne à laquelle elle a apporté sa garantie.

Dans le cas d’une caution « simple », en revanche, il faut d’abord agir en justice contre le locataire et demander au juge le déclenchement de la caution. Rappelons que le propriétaire ne peut pas demander une caution et souscrire en même temps une garantie loyer impayé ; il doit choisir.

En dernier recours, pour les propriétaires couverts par aucune garantie, il reste la voie judiciaire. Les expulsions locatives sont, sauf exception, interdites durant la trêve hivernale, mais entamer les démarches ne l’est pas.

A noter, enfin, que les pouvoirs publics mettent à disposition, pour les locataires comme pour les propriétaires, un numéro vert SOS loyers impayés. Il est accessible du lundi au vendredi au 0 805 16 00 75 (appel et service gratuits).

Nathalie Coulaud

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