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La Fédération nationale de l’immobilier s’inquiète de certaines contradictions de la politique du logement, notamment à l’égard des bailleurs. Et redoute une pénurie de l’offre à moyen terme.
La politique du logement menée par le gouvernement va-t-elle accroître la pénurie de logements ? C’est ce que craint la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui s’interroge sur certaines des grandes lignes directrices de l’exécutif. Les professionnels saluent en premier lieu l’assouplissement des recommandations du Haut conseil pour la stabilité financière (HCSF), quant à l’accès des ménages au crédit immobilier. Les banques sont pour rappel de nouveau autorisées à accepter les dossiers dont le taux d’endettement excède un tiers du revenu net des ménages (35% maximum) et la durée maximale d’emprunt est rehaussée à 27 ans (contre 25 ans), afin de tenir compte des spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles. Des dispositions que la profession jugeait indispensables et qui contribuent à solvabiliser davantage d’accédants à la propriété.
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Problème : ces ménages pourraient avoir des difficultés à trouver de quoi acheter. D’abord parce que le stock de logement à vendre est au plus bas, ce qui fait d’ailleurs dire aux professionnels que le nombre de transactions devrait encore baisser en 2021. Mais aussi parce que la politique de l’offre se heurte aujourd’hui à une baisse de la construction neuve. Les élections municipales ont - comme toujours - contribué à ralentir la délivrance des permis de construire. Mais c’est évidemment des répercussions de la crise sanitaire que le neuf souffre le plus. Selon les dernières données de la Fédération française du bâtiment (FFB), la production de logements neufs affiche un net recul de 22,3 % en 2020. Les mises en chantier ont fléchi de 8,2% l’an dernier et les autorisations d’urbanisme de près de 15%.
Réconcilier les Français avec la densification
Au-delà de la crise, la construction voit ensuite se dresser un nouvel obstacle : celui de la politique de lutte contre l’artificialisation des sols, couplée à la non-densification des centres urbains, qu’une large part des ménages et des élus des grandes agglomérations ne souhaiterait pas. “La volonté politique affichée de densifier l’habitat pour répondre à la demande des Français en termes de logement se trouve, sur le terrain, en opposition avec les résistances des élus locaux et d’une partie de la population”, explique Jean-Marc Torrollion, le président de la Fnaim, qui veut réconcilier les Français avec la densification. “On a gaspillé de l’espace en ne construisant pas assez haut”, affirme-t-il. Et de poursuivre : “les politiques souhaitent multiplier les logements collectifs et lutter contre l’artificialisation des sols. C’est légitime mais nous risquons l’impasse alors que la demande des Français pour la maison individuelle avec jardin reste forte, confortée par le confinement.”
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Le rabotage à venir du dispositif Pinel, dont la réduction d’impôt diminuera à partir de 2023, ainsi que celui du Prêt à taux zéro (PTZ), ne risquent par ailleurs pas de favoriser la construction neuve dans les années à venir, prévient la Fnaim.
Une pénurie potentiellement accentuée par la sortie des passoires thermiques
Mais surtout, les professionnels s’inquiètent que cette possible pénurie soit amplifiée par l’exclusion du parc locatif des logements portant les étiquettes énergétiques F et G, à l’horizon 2028. En effet, conformément à l’engagement du président de la République pris devant la Convention citoyenne pour le climat, le gouvernement vient de publier le décret élargissant la définition d’un logement “décent” et permettant d’exclure du parc locatif les premières passoires thermiques. Ce décret fixe le seuil maximal de consommation énergétique qu’un logement devra respecter d’ici 2023 pour être mis en location. Seuil qui sera ensuite revu à la baisse, pour progressivement exclure l’ensemble des passoires thermiques du parc, à l’horizon 2028. “A moins d’un effort considérable d’investissement, l’exclusion à venir de ces 1,7 million de logements très énergivores du marché locatif privé accentuera cette pénurie d’offre”, juge la Fnaim.
Si elle loue globalement les mesures décisives de 2020 visant à accompagner les propriétaires dans la transition énergétique de leurs logements, et notamment l’ouverture de MaPrimeRénov’ aux copropriétés, la Fnaim s’inquiète aujourd’hui de l’insuffisance de ces mécanismes, inadaptés selon elle à la réalité des bailleurs. “Deux des trois principaux freins à la rénovation énergétique identifiés sont d’ordre financier”, illustre Jean-Marc Torrollion. Selon une récente enquête de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) dédiée aux freins et motivations des propriétaires bailleurs pour les travaux, le principal point de blocage serait en effet d’abord le financement des travaux, avant la présence du locataire dans le logement et le peu de retour sur investissement ensuite.
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Booster les outils de soutien pour les bailleurs aisés
Plus précisément, c’est pour les bailleurs “aisés”, ceux des 9e et 10e déciles de revenus, que la Fnaim voudrait voir les outils de soutien boostés. Ces propriétaires seraient largement surreprésentés parmi les bailleurs du parc locatif privé (61%), mais ils ne bénéficient pour l’heure que d’aides limitées dans le cadre de MaPrimeRénov’. La subvention leur est effectivement uniquement accordée en cas de rénovations globales du logement, pour un montant maximum de 3.500 euros. Mais pas pour des opérations simples, telles que le remplacement du système de chauffage ou une isolation du bâti. Ce qui est largement insuffisant, selon la fédération immobilière. “Selon nous, MaPrimeRénov’ doit être revue et élargie pour ces bailleurs. Car la rénovation par gestes simples reste la solution pour passer le cap de 2028. C’est certes moins ambitieux, mais il faut rester pragmatique”, affirme son président.
Pour prévenir la sortie des biens F et G du parc locatif, la Fnaim renouvelle sa proposition de doubler le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, dès lors que le montant des travaux est composé à 40% de travaux d’économie d’énergie, en logement collectif et individuel. Elle suggère en outre la création d’un nouvel instrument contractuel de “vente en l’état futur de rénovation”, assortie d’une réorientation de la réduction d’impôt Denormandie ancien vers l’ensemble du parc de logements étiquetés F et G. Ces propositions ont été portées dans le cadre de la “Task force” lancée la semaine dernière par le gouvernement, qui vise à proposer des solutions simples et financièrement soutenables pour accompagner les ménages propriétaires de passoires énergétiques. Ces travaux doivent aboutir à la mi-mars, avant l’examen au Parlement du projet de loi issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, conformément à l’engagement présidentiel.
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