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16 avril 2021 5 16 /04 /avril /2021 12:34
« Notre OFS est différent de celui des collectivités locales » (C. Chevé, Coop Foncière Francilienne)
Paris - Tribune n°214637 - Publié le 16/04/2021 à 09:00
   

La presse a, ces derniers jours, beaucoup commenté la mise en commercialisation des premiers logements en BRS à Paris, vendus autour de 5 000 € le m² de surface habitable. Cette annonce, accueillie comme un événement novateur dans le monde de l’accession à la propriété, suscite interrogations et ouvre le débat sur ce nouveau rapport à la propriété et à sa mise en œuvre par les différents acteurs du logement. Mon collègue Imed Robbana a très bien expliqué les mécanismes du BRS et des OFS dans une précédente tribune (le 12/03/2021), avec son approche Coop’HLM, et je ne reviendrai que très peu sur les mécanismes du BRS, écrit Christian Chevé, président de La Coopérative Foncière Francilienne (OFS), dans une tribune adressée à News Tank le 14/04/2021.

L’OFS que je préside a été créé en juin 2017 et obtenu son agrément en octobre 2017, juste après la parution des décrets d’application. Premier OFS agréé d’Ile-de-France, tout de suite après Lille et Le Col (avec Imed Robbana), notre Coopérative a été créée à l’initiative des Coop’HLM d’Ile-de-France. Notre OFS a vocation à intervenir sur le territoire d’Ile-de-France.

Finalement, notre modèle d’OFS Coopératif et HLM est différent de celui porté par les collectivités locales, qui favorisent un recours aux subventions (ou apport de foncier) pour diminuer le prix de la redevance. (…) Ce modèle, que nous nous employons à développer sur l’Ile-de-France, bouleverse un peu les habitudes des collectivités et de la promotion immobilière privée, et par le fait que nous revendiquons la maîtrise d’ouvrage.

Voici la tribune de Christian Chevé.


La Coopérative Foncière Francilienne, un modèle d'OFS francilien

La presse a, ces derniers jours, beaucoup commenté la mise en commercialisation des 1e logements en BRS à Paris, vendus autour de 5 000 € le m² de surface habitable. Cette annonce accueillie comme un événement novateur dans le monde de l’accession à la propriété suscite interrogations et ouvre le débat sur ce nouveau rapport à la propriété et à sa mise en œuvre par les différents acteurs du logement. Mon collègue, Imed Robbana, a très bien expliqué les mécanismes du BRS et des OFS dans une précédente tribune, avec son approche Coop’HLM, et je ne reviendrai que très peu sur les mécanismes du BRS.

L’OFS que je préside, La Coopérative Foncière Francilienne, a été créé en juin 2017 et obtenu son agrément en octobre 2017, juste après la parution des décrets d’application concernant les OFS. Premier OFS agréé d’Ile-de-France, tout de suite après Lille et Le Col (avec Imed Robbana), notre Coopérative a été créée à l’initiative des Coop’HLM d’Ile-de-France. Notre OFS a vocation à intervenir sur le territoire d’Ile-de-France.

Même si l’on parle surtout de Paris, notre OFS a déjà livré 10 logements en BRS au Kremlin-Bicêtre. 11 logements seront livrés en avril 2021 à Pantin et une cinquantaine de logements sont commercialisés à Romainville, Ivry-sur-Seine. Des programmes vont démarrer sur Marne-la-Vallée (Serris, Bussy-Saint-Georges), Gennevilliers, Nanterre, Bagneux, Malakoff, Nogent-sur-Marne, Villiers-sur-Marne, Montreuil, Saint Denis dans le cadre des JOP 2024, Chevreuse. Notre comité d’engagement a déjà agréé 26 opérations représentant plus de 600 logements. Son objectif est de produire plus de 1 000 logements par an.

22 opérateurs HLM ou SEM d’Ile-de-France

Notre organisation est articulée autour d’opérateurs HLM, de collectivités locales et d’usagers.

  • Notre OFS est composé de 22 opérateurs HLM ou SEM d’Ile-de-France, allant des Coop’HLM (Expansiel Promotion, Gambetta, Coopimmo, Terralia, Logipostel, Habitations Populaires, MC Habitat, SCIC Boucles de la Seine, Apilogis, RATP Accession Sociale, CAPS, Domaxia) SEM (Semise) aux grands groupes HLM (I3F, CDC Habitat Social, Arcade, Polylogis, Batigère, Plurial, Vilogia, Toit et Joie).
  • Ces opérateurs HLM assurent pour le compte de l’OFS la prospection foncière et réponses aux concours des collectivités et aménageurs, la maîtrise d’ouvrage, la commercialisation et la sécurisation des programmes
  • Les collectivités territoriales sont représentées au sein d’un collège spécifique
  • Les ménages titulaires d’un BRS sont représentés au sein d’un collège spécifique

Notre modèle économique est d’inspiration HLM.

  • Un financement construit autour du prêt GAIA de la CDC 80 ans (sur fonds d’Epargne), avec garantie des collectivités locales
  • Un apport en fonds propres pour chaque terrain allant de 5 % à 20 % (en fonction du prix d’achat) obtenu par la souscription de nos opérateurs au capital social de notre coopérative
  • Un achat des terrains au prix de marché
  • Une intervention plutôt située en 1e couronne
  • Une maitrise d’ouvrage HLM
  • Une sécurisation HLM apportées par nos opérateurs auprès des ménages BRS
  • Une redevance facturée au prix coutant, composé des annuités de remboursement de l’emprunt Gaia, des frais de gestion de l’OFS (300 € par an par logement) et d’un autofinancement de 10 % de la redevance pour assumer les engagements à très long terme (rachat des logements, indemnisation des ménages, intervention sur copropriété en difficulté). La redevance moyenne pratiquée par notre OFS est d’environ 2,50 €, pour un prix moyen de charge foncière dépassant 1000 € le m² de surface plancher
  • Des frais de gestion réduits. Notre OFS n’a toujours pas de salariés directs et a été lancé grâce au bénévolat des dirigeants de nos Coop’HLM qui sont des professionnels de l’immobilier et porteurs des valeurs des coopératives
  • Un modèle construit avec la Banque des Territoires, et dans le cadre d’un projet à long terme financièrement sécurisé.

Et celui des collectivités territoriales

Finalement, notre modèle d’OFS Coopératif et HLM est différent de celui porté par les collectivités locales, qui favorisent un recours aux subventions (ou apport de foncier) pour diminuer le prix de la redevance.

  • À Rennes, la redevance est de 0,15 € pour toute la métropole et le foncier est apporté par la Ville à son OFS. La métropole Rennaise s’inscrit dans une longue tradition d’aide à l’accession sociale et d’intervention importante sur les politiques de l’habitat. Les fonds initialement consacrés à l’accession sociale (PSLA notamment) sont redéployés vers l’OFS
  • À Paris, la redevance est bloquée autour de 2,50 € et le prix de vente à 5 000 € le m². Le prix réel de redevance devrait dépasser les 5,00 €, en fonction des prix du foncier dans la capitale. C’est donc un subventionnement du foncier à travers l’OFS qui permet d’obtenir ces prix. Mais l’OFS de Paris est un outil public (GIP) et le patrimoine foncier reste propriété de la collectivité.
  • Dans les Yvelines, leur OFS (constitué sous forme de GIP) vise une redevance à 1 € le m² et suppose donc subvention de la collectivité.
Le développement du BRS en Ile-de-France

En Ile-de-France, les territoires constituent une mosaïque d’EPCI dont chacun dispose d’une politique de l’habitat spécifique, qui créent des disparités importantes sur la production de logements, la mixité des ménages et les prix du marché immobilier. La Métropole n’a pas le pouvoir de mettre en œuvre une politique de l’habitat métropolitaine qui viserait à corriger les dysfonctionnements et inégalités constatés entre territoires. Chaque territoire a donc une vision spécifique de la mise en œuvre du BRS, qui peut aller jusqu’à la constitution d’un OFS.

Sur la maîtrise d’ouvrage

Ce modèle que nous nous employons à développer sur l’Ile-de-France bouleverse un peu les habitudes des collectivités et de la promotion immobilière privée, et par le fait que nous revendiquons la maîtrise d’ouvrage.

En Ile-de-France, la production de logements neufs est portée majoritairement par les promoteurs privés, et plus de 50 % de la production de logements locatifs sociaux HLM est achetée en VEFA aux promoteurs. Le concept d’accession sociale porté et sécurisé par le mouvement HLM et notamment au travers du PSLA est confidentiel et concurrencé par un modèle « d’accession à prix maitrisé » assuré par les promoteurs dans une partie de leurs programmes à la demande des collectivités locales et offrant des prix différenciés aux ménages selon leur revenu et financé par une péréquation des prix des logements. Certains programmes PSLA sont aussi achetés en VEFA aux promoteurs par des organismes HLM et à la demande des collectivités.

L’achat en VEFA aux promoteurs pour des programmes BRS n’est pas pertinent pour les raisons suivantes :

  • L’OFS est responsable de la pérennité de la copropriété, et il vaut mieux pour pouvoir agir avoir une copropriété 100 % BRS.
  • L’OFS a une obligation de reconstruction lorsque le logement deviendra obsolète, et ce type d’opération requiert une copropriété entière des lots
  • Notre maitrise d’ouvrage HLM doit veiller à minimiser le montant des charges de copropriété pour ne pas ajouter des charges importantes au montant de la redevance.
  • La nécessité de conserver un savoir-faire HLM en maitrise d’ouvrage, et dans notre modèle spécifique d’OFS francilien, de faire travailler nos opérateurs HLM qui financent aussi nos opérations.

Beaucoup de villes d’Ile-de-France, d’aménageurs publics, ont pris l’habitude de travailler avec les promoteurs privés. Reconfier la maîtrise d’ouvrage à un opérateur HLM s’annonce, a priori, compliqué ! C’est plus confortable pour un élu d’afficher sur des panneaux de chantier les grands noms de la promotion privée plutôt que l’organisme HLM local, vis-à-vis des riverains en général hostiles à toute implantation de logement HLM à coté de chez eux, même s’il s’agit d’accession à la propriété ! En revanche, il est tout à fait possible et même souhaitable de développer des partenariats HLM avec la promotion privée en organisant les maitrises d’ouvrage à travers des Co-promotions, des CPI, des divisions de lots en volume…

Sur le subventionnement des fonciers BRS

Le débat commence à prendre racine sur ce sujet. Est-il acceptable de subventionner l’accession à la propriété ? En qualité de Dg de CoopImmo, j’ai fait du PSLA pendant des années et j’ai renoncé très vite à solliciter une subvention auprès des élus locaux, tellement ils n’étaient pas chauds pour le faire. Aujourd’hui, quand je vois des ménages revendre la maison acquise en PSLA à peine 10 ans plus tôt et faire une plus-value de presque 100 000 €, je constate qu’ils avaient raison.

Le BRS a la vertu d’encadrer les prix de revente et c’est un vrai produit anti spéculatif, mais pour autant est-il légitime d’aller au-delà des aides d’Etat, déjà conséquentes (TVA à 5,50 %, accès au prêt Gaia pour le foncier, possibilité exonération partielle de TFPB) ?

Un logement BRS est vendu environ 30 % moins cher que le prix de marché. Personnellement, je pense que subventionner les opérations BRS doit s’apprécier au cas par cas, mais qu’il faut garder à l’esprit la nécessité d’aider prioritairement les plus modestes, qui ne se retrouvent pas souvent dans les listes de candidats à l’accession à la propriété. De plus, l’aide accordée sur des fonciers minorés pour du BRS ne doit pas se faire au détriment du locatif social, qui doit rester prioritaire.

Sur la multiplication des OFS

Le danger réside dans le risque de concurrence accrue autour des fonciers. Les vendeurs de terrains, et notamment les aménageurs publics et collectivités locales, commencent à imposer dans leurs consultations du BRS, et des OFS peuvent être amenés à concourir et peut-être surenchérir sur les prix de foncier ! Ce n’est pas souhaitable, bien sûr, et les agréments de l’État doivent être donnés avec parcimonie. Comment, dans le même temps, imposer la diminution du nombre d’organismes HLM en les obligeant à des rapprochements, et laisser filer la création d’OFS ? Accroître les OFS en Ile-de-France contribuera à des politiques de l’habitat disparates et non incluses dans le schéma directeur du CRHH.

Faut-il rappeler les engagements à très long terme portés financièrement par les OFS et les risques assumés demain par certaines collectivités, qui ne génèreront pas dans la durée les conditions de réserves suffisantes en pratiquant une redevance trop basse. Il faut savoir que le foncier ne sera jamais disponible pour l’OFS et qu’il faudra, un jour, reconstruire les logements sur fonds propres ou indemniser les locataires BRS. Il faut aussi garantir la pérennité des copropriétés dans la durée. 

En conclusion

Qui mieux que le mouvement HLM associé à la CDC peut porter des outils de très long terme en garantissant pérennité financière, vocation sociale, protection des copropriétés. Qui mieux qu’un organisme à vocation régionale peut contribuer à organiser une régulation du marché francilien et contribuer à la diversité sociale en ciblant ses interventions dans les territoires où le développement du BRS est des plus pertinents. C’est notre ambition. C’est pourquoi la place réservée aux collectivités au sein des instances de notre Coopérative Foncière Francilienne est garante du respect et du partenariat que nous voulons développer avec les territoires.

 

La rubrique est animée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. L'édition 2021 est programmée le 27/08/2021 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques). Il est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.

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