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6 avril 2021 2 06 /04 /avril /2021 16:02
Mardi 6 Avril 2021

La Mairie de Paris prévoit de vendre 6000 logements d’ici à 2026 grâce à cette mesure de bail réel solidaire. Ludwig Wallendorff/Rea

La Ville de Paris met en vente à partir de ce mardi les premiers appartements à 5 000 euros le mètre carré. Un prix qui permet aux familles des classes moyennes de rester dans la ville. Décryptage du mécanisme de bail réel solidaire (BRS), inspiré des Community Land Trusts créés aux États-Unis dans les années 1970.

 

Devenir propriétaire à Paris ? Dans une des dix villes les plus chères au monde, avec un prix à l’achat supérieur à 10 500 euros le mètre carré, c’est pour beaucoup de familles, y compris des classes moyennes, devenu un rêve inaccessible. Pour tenter de répondre aux besoins de ce public, la municipalité met en vente aujourd’hui un premier lot de 23 appartements en bail réel solidaire (BRS). Situés dans l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul, dans le 14e arrondissement, ils seront vendus 5 000 euros le mètre carré, au lieu des 16 000 en vigueur souvent dans les quartiers chics de la capitale.

Ce tarif est rendu possible par un mécanisme de dissociation entre le foncier et le bâti. La Foncière de la Ville de Paris (FDVP), créée par la municipalité en 2019, acquiert le terrain et en reste indéfiniment propriétaire. Les logements qui s’y trouvent sont, eux, vendus pour 99 ans. Les acquéreurs, en complément de l’achat, s’acquittent d’une redevance mensuelle de 2,50 euros par mètre carré, soit 200 euros pour un 80 m2.

Des revenus plafonds

L’accès à ces logements est réglementé. « Il y a des plafonds de ressources pour y avoir accès. Pour un ménage avec deux enfants, il faut gagner au maximum 4 900 euros mensuels. La cible est donc clairement les familles des classes moyennes, pour qu’elles ne soient pas obligées de quitter Paris pour pouvoir acheter », explique Ian Brossat, adjoint PCF en charge du logement à la Mairie de Paris. Les dossiers déposés à partir d’aujourd’hui seront examinés par une commission d’attribution.

Aux critères légaux (plafond de revenus et obligation d’en faire sa résidence principale), la Ville a ajouté les siens : « Le fait de vivre ou travailler à Paris, des critères de mal-logement, mais aussi d’être résident de HLM, énumère Ian Brossat. L’idée, c’est de favoriser le parcours résidentiel de ménages dont les revenus ont augmenté depuis leur entrée en logement social. Il y a un double bénéfice, pour eux et pour la famille qui va pouvoir emménager dans le HLM qu’ils auront libéré. »

« Le BRS, c’est vrai que c’est un changement culturel », admet Ian Brossat. Inspiré des Community Land Trusts créés aux États-Unis dans les années 1970, ce mécanisme a été rendu possible par la loi Alur de 2014. Il nuance le droit à la propriété en redonnant au logement acheté sa fonction première, celle de fournir un toit, au lieu de l’objet de spéculation qu’il est trop souvent devenu dans les grandes métropoles. Ainsi, le bien acheté en BRS peut être revendu, mais son prix de vente ne peut pas être supérieur au prix d’achat, majoré de l’inflation. Son nouvel acheteur, qui se voit de nouveau attribuer un bail de 99 ans, doit à son tour entrer dans les critères légaux.

Les mêmes règles s’appliquent pour la transmission aux enfants. Ils peuvent en hériter si c’est pour y habiter et si leur revenu est inférieur aux plafonds. Dans le cas contraire, ils doivent le vendre au prix d’achat. Lancé à Lille en 2017, le mouvement des offices fonciers solidaires se développe un peu partout en France. « Nous avons pu observer ailleurs que ces dispositifs ont clairement trouvé leur public », souligne l’élu communiste.

« Il ne s’agit pas du tout de réduire l’effort en matière de logement social »

Malgré ses avantages, le BRS n’est pas sans risque. Depuis 2018, il est entré dans les décomptes pour le respect de la loi SRU, qui impose 25 % de logements sociaux par commune. Il peut donc être utilisé comme un outil pour respecter formellement la loi par les élus qui ne veulent pas accueillir de pauvres à un moment où ces derniers peinent déjà à accéder au logement social.

Un écueil que la mairie de Paris, qui prévoit d’en faire 6 000 d’ici à 2026, compte bien éviter. « Pour nous, le BRS est un levier supplémentaire, précise Ian Brossat. Il ne s’agit pas du tout de réduire l’effort en matière de logement social. Nous allons continuer à mettre 60 % de HLM dans les zones d’aménagement et à en construire, y compris de très sociaux, pour atteindre les 25 % du parc en 2025. Le rôle du BRS est de prendre une partie de la place dédiée à l’accession privée à la propriété. »

Une première baisse des prix

Ce n’est qu’un frémissement mais, avec la crise sanitaire, les prix des logements ont pour la première fois baissé dans la capitale. Entre les Airbnb qui retournent dans le marché normal, faute de touristes, et le départ d’étudiants en raison des cours en distanciel, le rapport entre l’offre et la demande de petites surfaces a changé. Résultat, les tarifs de location de studios ont baissé de 1,93 % entre janvier et mars, selon LocService, spécialiste de la location en ligne. À l’achat aussi, les prix ont baissé de 2 % entre les premiers trimestres de 2020 et 2021, indique une étude de PriceHubble publiée le 30 mars.

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