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Fier.e.s de travailler pour le service public du logement

 

 

22 juin 2021 2 22 /06 /juin /2021 19:24

 

Guillaume Aichelmann est chargé de mission « logement social » pour l’association Consommation, Logement, cadre de vie (CLCV), spécialisée notamment dans la défense des locataires. Il décrypte pour nous les enjeux des regroupements des bailleurs HLM devenus obligatoires avec la loi Elan.

 

Saint-Ouen, illustration. Les locataires se sont déjà mobilisés contre la fusion de l’OPH de Saint-Ouen et la société d’économie mixte de Saint-Ouen. DR

 

Guillaume Aichelmann est chargé de mission « logement social » à Consommation, Logement, cadre de vie (CLCV). Une association nationale de défense des consommateurs et des usagers qui défend notamment les locataires. Il décrypte pour nous les enjeux des regroupements des bailleurs HLM devenus obligatoires avec la loi Elan pour les offices comptant moins de 12 000 logements.



Que change la loi Elan pour les offices HLM ?

En France, on compte quelque 600 organismes de logements sociaux d’une grande diversité. Il y a les offices publics rattachés à une collectivité, les SA (sociétés anonymes) HLM pour les bailleurs privés et les sociétés d’économie mixte (SEM) qui regroupent des acteurs publics et privés. Ils peuvent être de différentes tailles : avoir moins de 1 000 logements ou quelque 120 000 comme Paris Habitat, qui est le plus grand office public de France. Pour permettre aux bailleurs de faire des économies, le gouvernement a voulu simplifier leur organisation en les forçant via la loi Elan à fusionner lorsqu’ils comptent moins de 12 000 logements. Cette mesure touche aussi bien les bailleurs publics que privés, mais concerne surtout les offices rattachés à une commune qui sont souvent plus petits. Les bailleurs avaient jusqu’au 1er janvier dernier pour trouver des partenaires afin d’atteindre ces objectifs.

Comment ces fusions vont-elles s’opérer ?

Il y a deux types de fusions. La fusion stricto sensu, dans laquelle les bailleurs se regroupent en un seul organisme avec un seul conseil d’administration. C’est la moins bonne solution, car elle réduit le nombre de locataires dans les conseils d’administration vu qu’il n’y en a plus qu’un. Ils ont donc moins de pouvoir pour donner leur avis sur les hausses de loyer, le contrôle des charges et tout ce qui touche à la concertation locative. Cela les éloigne des centres de décision et rend difficile les échanges au niveau local. Lors des fusions, il y a souvent une dégradation des services envers les usagers.

À défaut de fusionner, les bailleurs peuvent se regrouper dans une société anonyme de coordination dit SAC. Dans ce cas, chacun garde son conseil d’administration, auquel s’ajoute un conseil de surveillance qui va coordonner toutes les politiques qui n’ont pas trait à la gestion des immeubles comme les systèmes de paye des employés. L’avantage, c’est qu’en étant plusieurs, les bailleurs peuvent trouver des prestataires moins chers pour réduire le coût du système informatique par exemple. Actuellement, les bailleurs se ruent sur ces SAC sans que les locataires puissent vraiment donner leur point de vue. C’est un modèle loin d’être parfait. Les règles pour désigner les représentants des locataires au conseil de surveillance restent encore très vagues. De plus, la SAC n’est qu’un dispositif transitoire sur trois ans. Au-delà, il est fort probable que les bailleurs soient obligés de fusionner, mais l’Etat n’a pas encore précisé ces modalités.

Quels autres dangers présentent ces fusions ?

Tous les petits bailleurs qui ne bénéficient pas d’une grande attractivité financière risquent de se faire absorber par d’autres organismes qui vont acheter une partie de leur patrimoine pour le revendre ensuite à des particuliers ou à des sociétés immobilières privées. Ceux qui ne trouveront pas de partenaires risquent aussi d’être dissous. On craint que certains soient démantelés.

Pour vous, la loi Elan est donc un recul ?

Oui, en plus le gouvernement ne pilote pas vraiment sa mise en application. Du côté des bailleurs, chacun fait la course pour obtenir le meilleur mariage sans forcément penser à une stratégie sur le long terme et sans s’intéresser sur les effets que cela aura sur les locataires.

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