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19 août 2021 4 19 /08 /août /2021 12:22

Si le dispositif séduit de plus en plus de communes qui veulent limiter les abus des propriétaires, encore trop peu de locataires mettent en avant leurs droits. Pourtant, quand des procédures sont lancées, ils sortent souvent gagnants.

Selon le site www.encadrement-loyers.fr, 38 % des 15 600 annonces vérifiées à Paris ne respectent pas l'encadrement des loyers. Mais peu de locataires connaissent les démarches à suivre en cas d'abus. (Illustration) LP/Arnaud Journois

Selon le site www.encadrement-loyers.fr, 38 % des 15 600 annonces vérifiées à Paris ne respectent pas l'encadrement des loyers. Mais peu de locataires connaissent les démarches à suivre en cas d'abus. (Illustration) LP/Arnaud Journois 

 

En vigueur à Paris et à Lille, l’encadrement des loyers fait des émules, alors que le marché de la location repart avec la rentrée. Les villes de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) l’ont adopté depuis juin et d’autres municipalités devraient très vite les suivre. Inscrite dans la loi Élan, cette expérimentation devrait être reconduite par la future loi 4D (déconcentration, décentralisation, différenciation, décomplexification) — en cours d’examen au parlement — jusqu’en novembre 2026.

Or, beaucoup d’annonces dans les villes concernées ne sont pas conformes. Selon le site www.encadrement-loyers.fr, à Paris, 38 % des 15 600 annonces vérifiées ne sont pas dans les clous. Ce taux grimpe à 53 % pour les surfaces de moins de 30 m2. « Si les locataires connaissaient mieux leurs droits, le contentieux exploserait », assure l’avocat Xavier Demeuzoy, spécialisé en droit immobilier. Comment réagir en cas d’abus ? Faut-il craindre de perdre sa location ? Locataires, voici ce qu’il faut savoir.

Que dit la loi ?

L’encadrement des loyers vise à interdire les abus de certains propriétaires. Chaque année, au 1er juillet, un arrêté préfectoral fixe un prix de location par mètre carré. L’objectif : juguler la flambée des loyers dans des villes où l’offre de logements est tendue. Ce loyer de référence est calculé selon quatre critères : l’adresse du bien loué, le nombre de pièces, l’époque de construction et le fait qu’il soit loué vide ou meublé.

« À Paris, par exemple, le loyer de référence varie de 17 à 40 euros par mètre carré selon la localisation du bien et sa surface, explique Me Éric Simonnet, avocat à Paris, spécialiste de ces dossiers. Attention, il s’agit d’un loyer conseillé. »

Qu’est-ce qu’un loyer majoré et un complément de loyer ?

Le propriétaire bailleur peut augmenter de 20 % le montant du loyer sans aucune justification, on parle alors de loyer de référence majoré. « Il constitue le montant maximum — hors charges — auquel le bailleur peut mettre son bien à louer », précise l’avocat. Attention : en plus de cette majoration, le bailleur peut ajouter un « complément » de loyer mais il lui faudra dans ce cas le justifier. Et c’est ce complément qui est à l’origine de nombreux conflits entre bailleurs et locataires. « Car la loi ne définit pas les caractéristiques permettant de relever le loyer. Au final, il revient au juge de décider au cas par cas si le complément est justifié ou non », note Me Simonnet.



La jurisprudence prévoit qu’une vue exceptionnelle (vue sur la tour Eiffel…) ou une hauteur sous plafond remarquable (+3 m) autorise un complément de loyer. « À l’inverse, l’emplacement, l’existence d’un ascenseur inclus dans les charges ou un ravalement — une obligation légale — ne peuvent justifier un complément de loyer », souligne l’avocat. Quant à son montant, il est laissé à la libre interprétation du bailleur mais doit être expressément mentionné dans le bail.

Quand assigner ?

Votre loyer vous semble prohibitif ? Vérifiez s’il respecte la grille des prix au mètre carré. « Le locataire peut effectuer au préalable une simulation sur les sites Internet de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (Drihl) ou de la ville de Paris », précise la Préfecture de la région Île-de-France. Vous pouvez engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Paris (ex-tribunal d’instance), après saisine (facultative) de la commission départementale de conciliation, si votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré (+ 20 % au-dessus de sa grille) en vigueur à la date de sa signature. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans.

Attention, dans le cas où votre loyer fait l’objet d’un complément, ce délai est raccourci à trois mois seulement et il vous revient de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou la Drihl par courrier ou courriel dans ce délai légal. Cette commission tiendra une audience de conciliation en réunissant le bailleur et son locataire pour examiner la régularité et le bien-fondé du complément de loyer. Dans la plupart des cas, la commission parvient à un accord amiable. Si l’avis rendu par la commission n’est pas contraignant pour le bailleur, le locataire peut s’en prévaloir pour saisir le juge, là encore sous trois mois.

Qui assigner et à quel coût ?

« Il faut toujours assigner le propriétaire bailleur inscrit au contrat de bail, même si le bien est sous gestion locative, prévient Me Demeuzoy. Il est inutile de se retourner contre l’agence immobilière. » Compte tenu de la technicité des dossiers, des délais et de la saisine, il ne faut pas hésiter à se faire aider d’un conseil. Comptez environ 1 500 euros de frais de procédure et d’actes (huissier, calcul de surface…). Cela a un coût mais peut en valoir la chandelle. « En cas de dépassement de loyer avéré, le locataire se verra rembourser de manière rétroactive, à compter de la date de signature du contrat, les trop-perçus de loyer », indique Me Simonnet.

Quels risques pour le locataire ?

Depuis 2019, 215 saisines de locataires ont été enregistrées, 134 dossiers ont été instruits et 93 jugés en faveur du locataire. « C’est peu et c’est regrettable car lorsque le juge est saisi, la procédure profite très souvent aux locataires, note Me Simonnet. Trop peu encore connaissent leurs droits, beaucoup pensent à tort que la saisine de la CDC est payante et qu’elle leur portera préjudice en leur faisant perdre leur logement, ce qui est faux. »

« C’est même tout le contraire, elle les protège : le bailleur déjà sanctionné est exposé et il ne faut pas oublier que les magistrats sont là pour protéger les droits des locataires malmenés », renchérit Me Demeuzoy.

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