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29 novembre 2021 1 29 /11 /novembre /2021 13:08

INFO LE PARISIEN. 35 % des logements parisiens proposés à la location dépassent les plafonds prévus par la loi, selon le tout premier baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers à Paris que lance la Fondation Abbé Pierre.

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L'étude se base sur les résultats de l’extension «Encadrement», outil informatique qui a permis de vérifier la légalité des loyers sur 15000 annonces de location à Paris entre le 1er août 2020 et le 1er août 2021. (Illustration) LP/Aubin Laratte
L'étude se base sur les résultats de l’extension «Encadrement», outil informatique qui a permis de vérifier la légalité des loyers sur 15000 annonces de location à Paris entre le 1er août 2020 et le 1er août 2021. (Illustration) LP/Aubin Laratte

L’encadrement des loyers n’est pas bien respecté à Paris. Le premier baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers à Paris, mis en place par la Fondation Abbé Pierre et que Le Parisien dévoile en exclusivité, montre que 35 % des logements proposés à la location entre le 1er août 2020 et le 1er août 2021 dépassent les plafonds de loyer fixés par la loi. Cet observatoire se base sur les résultats de l’extension informatique « Encadrement », un petit outil téléchargeable en ligne à partir de son navigateur Internet. Il a permis de vérifier les loyers de 15 000 annonces consultées pendant cette période.

« Cela signifie que les bailleurs ont une méconnaissance de la loi ou ont un sentiment d’impunité, s’inquiète Manuel Domergue, le directeur des études de la fondation. Personnellement, je penche pour un mélange des deux alors qu’on parle d’une obligation et pas d’une bonne pratique… On ne demande pas la charité mais l’application de la loi », s’agace-t-il.

Attention toutefois : « On ne peut pas affirmer que toutes ces annonces dépassant les plafonds sont illégales, ajoute-t-il. La loi autorise les bailleurs à demander un complément de loyer si le logement présente des qualités particulières (comme une vue sur la tour Eiffel ou un toit-terrasse) mais c’est censé être exceptionnel et justifié. » Interrogé, le cofondateur de l’outil « Encadrement » confirme que les compléments de loyer recensés sont bien trop nombreux pour être crédibles. « Sur les 35 % d’annonces non conformes, près de 99,9 % sont dans l’illégalité », assure Aymeric Dominique.

Un surcoût moyen de 2 400 euros par an et par logement

Cette précaution de langage prise, les 35 % d’annonces non conformes le sont sans vergogne. En moyenne, leur loyer moyen hors charges s’élève à 1 229 euros par mois avec un dépassement moyen des plafonds de 196 euros. « Cela représente 2 400 euros sur l’année, c’est une grosse perte de pouvoir d’achat avec de lourdes conséquences pour les locataires, le plus souvent des jeunes et des ménages précaires contraints d’arbitrer et de réduire leur alimentation, leur chauffage et leurs soins pour se loger… Les mêmes qui se tournent vers la distribution alimentaire », regrette-t-il.

Sans grande surprise, les dépassements les plus importants ont lieu au centre et dans l’ouest de la capitale, dans les Ier, IVe, VIIe, VIIIe, IXe et XVIe arrondissements. On compte 52 % des annonces à Saint-Ambroise (XIe) non conformes à la loi contre 23 % seulement dans le secteur de Maison-Blanche (XIIIe). « C’est particulièrement visible dans les quartiers chics et chers où les bailleurs profitent d’une demande forte, beaucoup de candidats veulent y vivre », précise Manuel Domergue. De même, les studios et deux pièces — de 20 à 40 mètres carrés — sont surreprésentés. « Là aussi, cela s’explique par la demande très forte pour ces typologies de biens, recherchées par les étudiants, les célibataires et jeunes couples travaillant dans Paris », analyse-t-il.

Orpi et PAP en tête des sites épinglés

Pour la première fois, l’étude pointe du doigt les mauvais élèves parmi les professionnels de l’immobilier. L’échantillon analysé montre que 45 % des annonces sur le site d’Orpi ne sont pas conformes, contre 23 % sur celui de la FNAIM et 7 % chez Foncia. Entre particuliers, 54 % des annonces publiées sur PAP sont hors des clous, contre 22 % sur Leboncoin. « Avec le Covid, beaucoup de locations saisonnières sont revenues sur le marché locatif classique, note Laetitia Caron, directrice générale de PAP. Cet écart s’explique sans doute par ce volume de biens souvent refaits à neuf et mis en location à des loyers plus élevés que la moyenne. »



Espérant que « ces mauvais chiffres responsabilisent encore plus les professionnels », Manuel Domergue appelle à faire évoluer la loi sur l’encadrement. Soutenue par la Ville de Paris, la fondation plaide pour que les collectivités récupèrent le pouvoir de contrôle et de sanction, une prérogative d’État peu utilisée. « Seules neuf amendes ont eu lieu, regrette Ian Brossat, adjoint au logement à la mairie de Paris. Or une loi sans contrôle, c’est comme une limitation de vitesse sans radar, ça ne fonctionne pas. »

Les villes bientôt responsables des contrôles et sanctions ?

Les collectivités pourraient bien changer la donne face aux bailleurs indélicats. Quatre propositions d’amendement au projet de loi 3DS (pour différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification), dont l’examen à l’Assemblée doit commencer à partir du 6 décembre, comptent renforcer l’expérimentation de l’encadrement des loyers en vigueur dans plusieurs villes comme Paris, neuf villes de Plaine Commune ou Lille.

La première proposition vise à transférer les pouvoirs de sanction et de contrôle (actuellement entre les mains des préfets) aux collectivités locales afin d’intensifier les contrôles. « L’équipe de 35 agents qui vérifie les locations saisonnières à Paris pourrait être étoffée et s’attaquer aussi au respect des loyers », soutient Ian Brossat.

Le ministère y est favorable

Une autre proposition prévoit de doubler les sanctions financières des bailleurs abusifs (jusqu’à 10 000 euros pour une personne physique et 30 000 pour une personne morale) tandis qu’une troisième veut mettre fin à la définition floue du « complément de loyer », qui laisse la porte ouverte à des interprétations abusives. Un complément de loyer serait autorisé pour les logements ayant des « équipements ou matériaux luxueux, un extérieur (terrasse ou jardin), un espace complémentaire (parking, grande cave, sous-sol) » les distinguant des autres.

« Les compléments de loyer ne doivent pas être utilisés à toutes les sauces, insiste l’élu communiste. J’ai eu le cas d’une foncière qui facturait un complément de loyer en raison de la présence d’une machine à laver dans ses meublés ! » Enfin, la quatrième proposition suggère la création d’une instance de suivi au niveau local.

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Contacté, le ministère du Logement confirme étudier ces propositions et se dit « plutôt favorable » à un transfert de compétences au profit des communes. « Des évolutions du dispositif [de l’encadrement des loyers] sont à l’étude… Aucun amendement n’est écarté a priori, tous se discutent », confie-t-on, précisant soutenir la prolongation de l’expérimentation et la réouverture de candidature aux communes.

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