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6 janvier 2022 4 06 /01 /janvier /2022 14:53

EXCLUSIF. Le groupe de petites annonces immobilières révèle pour la première fois la part de ses annonces de locations non conformes dans la capitale. Plus la surface est petite, plus les propriétaires s’affranchissent de la loi.

Selon le site d'annonces entre particuliers PAP, l'encadrement des loyers est respecté à 58% sur son site. LP

Selon le site d'annonces entre particuliers PAP, l'encadrement des loyers est respecté à 58% sur son site. LP

Les particuliers seraient-ils moins respectueux de la loi ? Selon une toute première étude menée par le groupe PAP (sur 27 524 annonces de locations vides ou meublées à Paris publiées sur le site Pap.fr entre le 1er janvier et le 26 décembre 2021), 42 % des 27 524 annonces de locations publiées sur son site en 2021 sont non conformes à l’expérimentation de l’encadrement des loyers en vigueur dans la capitale. C’est au-delà des 37 % d’annonces hors des clous recensées en temps réel par le site Encadrement-loyers.fr qui regroupe les données de locations publiées par les particuliers et les professionnels. C’est supérieur aussi aux 35 % comptabilisés fin novembre dernier par l’Observatoire de la Fondation Abbé Pierre.

« Ça reste beaucoup, c’est sûr, mais on peut aussi retenir que 58 % des annonces ne dépassent pas le plafond de loyer », tempère Corinne Jolly, la présidente du groupe. « Il ne faut pas oublier qu’un plafond peut être dépassé si un complément de loyer lié à la vue ou à la présence d’un extérieur le justifie, relativise-t-elle. Cela signifie que parmi les 42 %, il y a des annonces que nous comptabilisons comme hors plafond, mais qui sont en droit de l’être. »

Second bémol : les plus forts taux de non-conformité concernent les appartements de petite taille, ceux de moins de 20 m2. « Ils représentent un quart (25,3 %) des annonces publiées mais 43,3 % des annonces qui dépassent les plafonds de loyer, s’exclame-t-elle. À eux seuls, ils sont responsables d’une part très importante des dépassements de loyer et pèsent sur les chiffres. »

Trois quarts des studios de moins de 20 m2 hors des clous

C’est là que le bât blesse, selon PAP. « L’une des difficultés du système de fixation des plafonds de loyer est qu’il ne tient pas compte du fait que les très petites surfaces ont toujours un prix au mètre carré plus élevé », explique-t-elle. Elle plaide pour que, au sein des logements d’une pièce, les surfaces de moins de 20 m2 et celles de plus de 20 m2 soient différenciées par des plafonds différents, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.

« Quand une étude comme la nôtre montre que les trois quarts (78 %) des propriétaires d’un studio de plus de 20 m2 respectent les plafonds de loyer alors qu’à l’inverse, les trois quarts de ceux de moins de 20 m2 ne les respectent pas, c’est qu’il y a un problème sur le montant des plafonds fixés pour les moins de 20 m2 », lance-t-elle.



Ce « point noir », comme l’appelle Corinne Jolly, est amplifié par la forte demande des locataires pour ces petites surfaces de moins de 20 m2. « Ce sont les plus demandées tout simplement parce que leurs loyers restent les moins élevés même s’ils dépassent les plafonds. » Le loyer moyen d’un studio de moins de 20 m2 s’élève en effet à 640 euros contre 902 euros pour un studio de plus de 20 m2, selon les chiffres de PAP.

Quant aux mauvais élèves, ils se concentrent sans surprise dans les quartiers touristiques que sont les Ier et VIIIe arrondissements. « Les propriétaires qui louaient avant la pandémie en saisonnier se sont rabattus, faute de touristes, sur la location meublée classique en ne respectant pas les contraintes de plafonnement », analyse Corinne Jolly. Le XVIe arrondissement arrive en troisième position avec ses nombreuses chambres de bonne trop souvent louées au-dessus des plafonds légaux.

Des locataires mieux informés

Si les dépassements de loyer n’arrêtent pas les locataires qui ont besoin de se loger, l’étude note toutefois une évolution positive de taille. « À surface analogue, les annonces qui dépassent les plafonds de loyer ont moins de contacts que celles qui les respectent », conclut la professionnelle, qui a étudié le nombre de contacts moyen reçu par annonce et par type de bien.

L’annonce de location d’une pièce de moins de 20 m2 enregistre 82 contacts, contre 62 si elle dépasse les plafonds. Pour un trois-pièces, c’est encore plus flagrant : l’annonce respectueuse de l’encadrement va recevoir 73 emails contre 56 pour celle hors des clous, c’est 29 % de contacts supplémentaires. Le comble est atteint sur les quatre-pièces aux surfaces et coûts supérieurs : l’annonce dans les clous obtient 54 contacts contre 33 seulement pour celle hors plafond (64 % d’écart !).

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