HLM : la production de logements sociaux reste très en deçà des objectifs

Autour de 95.000 agréments ont été délivrés en 2021 pour la construction de logements sociaux. Un niveau très inférieur aux ambitions affichées par le gouvernement. Le monde HLM s'inquiète aussi de parvenir à financer la rénovation de ses logements les plus énergivores et émetteurs de CO 2 .

Par Elsa Dicharry

Publié le 11 janv. 2022 à 16:13Mis à jour le 11 janv. 2022 à 17:24

Une fois encore, les objectifs de production de logements sociaux paraissent hors de portée. Selon l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui fédère les organismes HLM, les agréments pour 2021 - c'est-à-dire les autorisations de construction et de financement pour les années à venir - devraient tourner autour de 95.000 unités. Loin du pic de 123.000 atteint en 2016.

« Et on ne parle pas des livraisons dont le niveau est encore plus faible, à 80.000 ou 85.000 unités », souligne Marcel Rogemont, le président de la fédération des OPH - les offices publics pour l'habitat. Ceci alors que la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, avait fixé début 2021 un objectif de 250.000 logements sociaux construits dans les deux ans - soit en moyenne 125.000 par an. « Le logement social ne fonctionne pas à coups d'incantations ! », constate le responsable.

Disparités régionales

L'an dernier, un certain nombre de régions ont tout de même atteint ou dépassé leurs objectifs. C'est le cas, par exemple, du Centre Val-de-Loire ou de la Bourgogne-Franche-Comté. Mais d'autres, comme l'Ile-de-France ou la Provence-Alpes-Côte d'Azur - où le déficit de logements sociaux est déjà criant -, ou encore la Bretagne ou l'Occitanie sont restées en deçà.

« Nous avons des dossiers, mais nous mettons beaucoup plus de temps à les développer que par le passé. Nous faisons face à davantage d'embûches et de refus. Il y a encore des collectivités moyennement mobilisées pour la production de logements sociaux », regrette la présidente de l'USH, Emmanuelle Cosse.

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« Nous avons besoin d'une mobilisation plus forte des pouvoirs publics sur ce sujet », complète-t-elle, tout en se félicitant de l'objectif fixé par la ministre qui a « au moins le mérite de chiffrer les besoins du pays ».

Aux réticences de certains élus locaux s'ajoute la hausse des coûts de la construction. Et la crainte persistante de certains organismes HLM à investir, alors que leurs finances ont été mises à mal.

Le gouvernement les avait en effet sommés, en 2017, de réduire leurs loyers pour compenser la baisse des aides personnalisées au logement (APL). « Depuis, le secteur est resté déstabilisé », assure Emmanuelle Cosse. « Il faut revenir sur cette mesure. Et aussi à une TVA à 5,5 % » au lieu de 10 %, pas seulement pour les HLM « les plus sociaux », complète Marcel Rogemont, pour qui le secteur a « besoin d'argent frais ».

Vers une crise du logement

« Nous sommes en train de constituer les éléments d'une crise du logement pour les années à venir, qui touchera les ménages les plus pauvres, mais aussi les classes moyennes », alerte encore la présidente de l'USH, notamment en direction des candidats à l'élection présidentielle. L'organisation entend leur soumettre dans les jours à venir des propositions qu'ils pourraient reprendre à leur compte. « Si on ne construit pas plus de logements sociaux, c'est la ségrégation sociale que l'on va renforcer », abonde le président de la FOPH.

Cette question d'une production insuffisante n'est pas la seule préoccupation du monde HLM. Il s'inquiète aussi de la capacité des bailleurs sociaux à parvenir dans les délais fixés par la loi Climat et Résilience à rénover toutes leurs « passoires thermiques » (les logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il y en aurait au moins 360.000.

Dans le cas contraire, un certain nombre de logements risque d'être rendus impropres à la location en 2025 (pour les G) puis en 2028 (pour les F). Ceci alors que 1,7 million de ménages sont déjà en attente d'un HLM en France.

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« De 60 % à 70 % des logements du parc social sont chauffés au gaz. Or avec le nouveau DPE [entrée en vigueur au 1^er juillet, NDLR], tous les logements chauffés au gaz voient leur classe énergétique baisser », explique Emmanuelle Cosse.

Le secteur investit actuellement 5 milliards d'euros par an dans la rénovation énergétique de son parc. Il faudrait passer à 7,5 milliards. Sans compter l'argent nécessaire à la rénovation des habitats pas forcément mal notés au titre du DPE, mais vieillissants.

Moyens insuffisants

Le plan de relance du gouvernement, présenté fin 2020, a alloué une enveloppe de 450 millions sur deux ans à la rénovation énergétique des HLM. Cela a permis de financer 20.000 chantiers l'an dernier, selon l'USH.

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Le secteur bénéficie aussi d'aides des collectivités locales. Et d'un prêt de 1 milliard tout juste consenti par la Caisse des Dépôts et la Banque européenne d'investissement. Il craint néanmoins que cela ne soit pas suffisant. Car pour les bailleurs sociaux, il n'est pas question d'augmenter les loyers - de 33 % en dessous de ceux du parc privé - pour trouver de nouvelles ressources.

« L'investissement à réaliser est prodigieux », confirme Marcel Rogemont, qui note qu'il faut entre 85.000 et 90.000 euros pour faire passer un logement d'une étiquette E à A.

Au-delà de la question des moyens financiers, l'USH note qu'il sera en outre très compliqué de rénover les appartements sociaux isolés au milieu de copropriétés du parc privé, où l'organisation n'est pas seule décisionnaire.

Elsa Dicharry ( )