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29 janvier 2022 6 29 /01 /janvier /2022 11:45
Loger sans construire : l’équation impossible ?
 

8 000 milliards d’euros, c’est le prix du sol dans notre pays. Mais en France le foncier est inégalement partagé. À l'heure où chacun veut posséder sa maison, peut-on envisager une propriété qui ne rimerait ni avec lotissement, ni avec bétonisation ?

Construction d'une maison dans un lotissement à Combourg, Bretagne, France, 2022
Construction d'une maison dans un lotissement à Combourg, Bretagne, France, 2022 Crédits : Damien MEYER - AFP

Avec Étienne Wasmer, économiste et professeur à la New York University d’Abu Dhabi (NYUAB). Il publie Le Grand Retour de la terre dans les patrimoines, avec Alain Trannoy aux éditions Odile Jacob en janvier 2022.

En France cela fait bientôt 40 ans que l'on manque de logements dans les villes. Si le covid a légèrement freiné la tendance grâce au télétravail et au phénomène des "Zoom towns", les politiques ne parviennent pas à gérer le manque d'offre dans les villes.

Qui dit augmentation de la demande dit augmentation des prix. Au cœur de Paris, le mètre carré se vend à plus de 17 000 euros quand dans la Creuse rurale, il n'en vaut que 600. Ces fortes disparités témoignent d'un accès au logement inégalitaire dans l'hexagone.

 

Pour y pallier, Étienne Wasmer suggère deux solutions. D'une part "construire des logements bien desservis" avec des " transports en commun rapides et fiables" et d'autre part, utiliser l'espace le plus efficacement possible : "progressivement, il va falloir imaginer une densification. Cela a des tonnes de vertus pour l'environnement. Par exemple, on se chauffe plus facilement."

La terre : une ressource inégalitaire

Pour le professeur, le "grand retour de la terre" est une bonne nouvelle, "c'est un signe d'une bonne gestion foncière, explique-t-il. La terre capitalise toute la gestion : l'éducation gratuite et la santé gratuite… les classes moyennes n'ont pas à faire des cauchemars pour financer les études primaires et secondaires de leurs enfants."

Étienne Wasmer précise que la terre n'a pas la même valeur partout car il s'agit d'un espace de droits et de démocratie. En Grèce en 2020, la terre a perdu 20% de sa valeur foncière. En France malgré trois crises (2007, 2011 et covid), la valeur du foncier n'a pas baissé. Les Français ont envie d'investir dans le pays et d'être propriétaires. D'ailleurs, 60% d'entre eux le sont. Mais certains ne possèdent pas seulement leurs résidences principales, mais aussi une résidence secondaire, des investissements locatifs, des vignes, des forêts, des terres agricoles. Pour Étienne Wasmer, il faudrait redistribuer cette richesse.

La loi du zéro artificialisation nette (ZAN)

La loi ZAN a été fixée dans le cadre de la loi climat et résilience de l'été dernier. Elle demande aux territoires de baisser de 50% d'ici 2030, le rythme de l'artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Une loi qui va permettre d'augmenter la densification dans les villes en favorisant aux constructions "horizontales," les constructions "verticales." En outre, il s'agit d'un moyen d'entretenir une forme de rareté : on empêche la libération de zones constructibles.

Une nouvelle fiscalité foncière ?

Pour Étienne Wasmer, "la taxe foncière actuelle n'est pas très bien conçue. On ne la valorise pas beaucoup et elle repose en grande partie sur le bâti." La taxe sera plus élevée si vous investissez en construisant par exemple, une véranda dans votre maison.

Une taxe plus efficace selon le professeur serait sur la valeur de la terre "si vous habitez en périphérie d'une très grande agglomération et que vous êtes rattrapé par les besoins de la population, cela fait flamber les prix. Est ce que vous avez mérité ça? Ah non, vous avez de la chance, c'est tout." explique-t-il avant d'ajouter que "quand les gens laissent de façon inutilisée des terrains, il n'y a pas de raison qu'ils payent moins d'impôts que ceux qui les ont rénovés." Pour lui, il faudrait aussi supprimer les taxes sur le loyer "quand les gens mettent un bien en location, ils rendent service à d'autres."

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