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20 mai 2022 5 20 /05 /mai /2022 18:26
Logement et habitat, dans les métropoles urbaines, arrivés à un point de rupture (T. Degos, préfet)
Paris - Tribune n°252365 - Publié le 20/05/2022 à 09:00
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Le logement et l’habitat, notamment dans les métropoles urbaines, sont arrivés à un point de rupture tel que Robin Rivaton a pu parler récemment de « bombe sociale à venir ». L’accession à la propriété marque le pas depuis au moins 15 ans et le secteur locatif ne répond plus aux besoins. Pourtant ces thèmes ont été très absents des débats de la campagne présidentielle. Sur le patrimoine existant, les réglementations énergétiques vont faire sortir de l’offre locative un lot important de logements. La loi Climat et résilience dispose que les logements classés en E, F et G sortiront du parc locatif en 2025, 2028 et 2034. Pour beaucoup de petits propriétaires bailleurs, mais aussi pour des bailleurs plus importants, les travaux seront impossibles à réaliser dans ce calendrier. On devrait voir apparaître un phénomène de vente de certains biens, écrit Thomas Degos, préfet, dans une tribune adressée à News Tank le 19/05/2022.

L’accès à la propriété est devenu hors de portée de nombreux ménages. On peut craindre que ce mouvement ne bénéficie pas aux occupants actuels, surtout si les taux d’intérêt s’apprécient, mais que les immeubles résidentiels se vident et fassent l’objet d’opération de promotion. La priorité est de loger, et même de maintenir dans le logement. La question est donc de savoir si la réglementation, nécessaire et souhaitable, doit s’appliquer uniformément, ou si elle ne doit pas plutôt cibler d’abord, pour les immeubles existants, ceux qui font l’objet de rénovations lourdes.

Voici la tribune de Thomas Degos, ancien DGS de la Métropole du Grand Paris et, plus récemment, directeur exécutif en charge de l’activité résidentielle chez Gecina.

 


Accès à la propriété devenu hors de portée de nombreux ménages

Le logement et l’habitat, notamment dans les métropoles urbaines, sont arrivés à un point de rupture tel que Robin Rivaton a pu parler récemment de « bombe sociale à venir ». L’accession à la propriété marque le pas depuis au moins 15 ans, et le secteur locatif ne répond plus aux besoins. Pourtant ces thèmes ont été très absents des débats de la campagne présidentielle.

Sur le patrimoine existant, les réglementations énergétiques vont faire sortir de l’offre locative un lot important de logements. La loi climat et résilience dispose que les logements classés en E, F et G sortiront du parc locatif en 2025, 2028 et 2034. Pour beaucoup de petits propriétaires bailleurs, mais aussi pour des bailleurs plus importants, les travaux seront impossibles à réaliser dans ce calendrier. On devrait voir apparaître un phénomène de vente de certains biens.

On peut craindre que ce mouvement ne bénéficie pas aux occupants actuels »

Toutefois, l’accès à la propriété est devenu hors de portée de nombreux ménages. On peut craindre que ce mouvement ne bénéficie pas aux occupants actuels, surtout si les taux d’intérêt s’apprécient, mais que les immeubles résidentiels se vident et fassent l’objet d’opération de promotion. La priorité est de loger, et même de maintenir dans le logement. La question est de savoir si la réglementation, nécessaire et souhaitable, doit s’appliquer uniformément, ou si elle ne doit pas plutôt cibler d’abord, pour les immeubles existants, ceux qui font l’objet de rénovations lourdes.

Quadrature du cercle pour les maires

Pour les bâtiments neufs, en revanche, ce ne sont pas tant les réglementations environnementales (RE 2020) qui bloquent, mais plutôt la quadrature du cercle que connaissent les maires, qui détiennent encore la compétence en matière d’autorisation d’urbanisme, mais qui doivent dans le même temps appliquer des objectifs de logements sociaux, dans un cadre de zéro artificialisation nette des sols. Par ailleurs, la création de logements entraîne l’arrivée de nouvelles populations, qui cherchent des services publics de qualité, alors que le maire n’a plus tout à fait le retour financier qui permettrait d’y faire face.

La densification atteint parfois les limites de l’acceptabilité des habitants »

Enfin, la densification atteint parfois les limites de l’acceptabilité des habitants, qui savent très bien le faire comprendre aux maires. Le constat est que le nombre de permis de construire délivrés atteint un niveau historiquement bas. Tout se passe comme si le système était figé, bloqué, alors même que les besoins augmentent.

Dans les grandes métropoles, on constate des inégalités croissantes entre ceux qui ont pu accéder à la propriété il y a quelques années, qui ont vu leur patrimoine s’apprécier nettement, et ceux qui aujourd’hui ne trouvent plus à se loger. Tout cela a un coût évident pour la collectivité (surcharge des transports publics, perte de compétitivité, phénomène d’exclusion des habitants des centres-villes…) mais surtout nourrit un sentiment d’injustice sociale.

Métropolisation des territoires urbains

Des tentatives de réponses peuvent être esquissées. Elles ne valent que pour être débattues, mais aussi pour sortir de ce silence assourdissant qui donne le sentiment qu’on danse au bord du volcan.

L’outil principal réside dans les documents de planification territoriale »

Pour redonner de l’air à ce système asphyxié, l’outil principal réside dans les documents de planification territoriale (SCoT, PLHH notamment). Il est impératif de rééquilibrer l’offre de logements, et de logements sociaux, sur un territoire métropolitain urbain, dense, continu et connecté. La Métropole du Grand Paris (MGP) a par exemple bien entamé ces démarches qui ne pouvaient avancer dans un autre cadre que celui d’une assemblée délibérante composée des maires eux-mêmes en grande partie.

La métropolisation de ces territoires urbains doit être vécue comme une chance de pouvoir parvenir à mieux répartir les potentialités de développement, et de réparer les inégalités territoriales criantes qui font se côtoyer à quelques centaines de mètres l’hyper-richesse et l’hyper-pauvreté, l’hyper-connexion et l’hyper-exclusion.

Purger le marché des biens moins adaptés

Dans un contexte où le marché de bureaux a connu ou connaît des évolutions heurtées, il devient capital de soutenir ce type d’actifs, notamment en purgeant le marché des biens moins adaptés (localisation, isolement dans un quartier résidentiel, typologie du bâtiment - taille, configuration). À janvier 2022, le taux de vacance moyen francilien s’établit à 7,1 %. Avec des différences nettes entre des biens qui « tournent » et d’autres qui restent durablement inoccupés. Ce type de biens peut, lui aussi, représenter un gisement intéressant. Ces transformations sont lourdes, et parfois se heurtent au refus des maires.

Car le corollaire immédiat est d’aider les maires, non seulement bâtisseurs, mais aussi transformateurs (de bureaux en logements) ou densificateurs. Il faut à l’évidence que les retours financiers soient plus clairement définis afin de permettre d’avoir une visibilité sur les contreparties de ces efforts. Des clarifications et des simplifications de certaines règles (en ce qui concerne la transformation de bureaux en logements, ou, pour la densification, sur les possibilités de surélévation) seraient par ailleurs nécessaires.

Cela passe par des dispositifs nationaux (péréquation, mutualisation du financement de certains équipements…) mais aussi par une meilleure réallocation des ressources au sein des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) que sont les grandes métropoles, dans la cadre d’ensemble d’une politique locale globale de priorité au logement.

Le retour de « l’argent cher »

En temps de retour de « l’argent cher », se pose enfin la question du financement. Les deux grands contributeurs à l’effort de financement du logement, et en particulier du logement social, Action logement et la Caisse des dépôts, demeurent au centre du financement de la construction de logements, en mobilisant le « 1 % logement », et les produits des fonds d’épargne du livret A notamment. Il y a sans doute à trouver un troisième pilier autour de l’épargne salariale et des fonds de placement, adossé à un outil de défiscalisation, au-delà de la mobilisation de l’épargne privée par les dispositifs Scellier-Duflot-Pinel. Ce chantier devra se faire avec les partenaires sociaux et les assemblées d’élus.

Des territoires métropolitains « oxymores » »

La crise qui fait coexister une demande en croissance et un système jugé injuste et surtout plus en capacité de répondre aux besoins est totalement insupportable à court terme. D’autant que, à ce stade, les moyens financiers sont encore présents. L’équilibre apparent, mais dont on a vu qu’il était très instable, est manifestement sous-optimal et entraîne des situations personnelles dramatiques. Dans ces territoires métropolitains « oxymores » où la plus grande croissance jouxte la plus grande désespérance, les outils sont enfin posés pour répondre à cette urgence sociale, mais aussi économique et d’attractivité.

 

La rubrique est dirigée par Jean-Luc Berho (berhoji@laposte.net), créateur des Entretiens d’Inxauseta, événement annuel dédié aux politiques du logement et de l’habitat. La prochaine édition a eu lieu le 26/08/2022 à Bunus (Pyrénées-Atlantiques) sur le thème de l’urgence à agir. Jean-Luc Berho est également président de la Coopérative de l’immobilier, à Toulouse. La rubrique a vocation à mettre en exergue des avis experts sur l’accès au logement, le parcours résidentiel, la politique de la ville, l’urbanisme et l’aménagement des territoires, en France et à l’international.

 

 

Thomas Degos


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