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Fier.e.s de travailler pour le service public du logement

 

 

26 septembre 2022 1 26 /09 /septembre /2022 15:59
« Besoin de fonciers publics pour sortir des logements à prix acceptables » (D. Vanoverschelde, Aorif)
Paris - Interview n°263689 - Publié le 22/09/2022 à 09:00
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« L’objectif doit être de sortir des logements sociaux à un prix de foncier capé pour éviter la surenchère entre bailleurs sociaux. L’accès au foncier pour augmenter le volume de logement social, notamment dans les communes carencées, est donc crucial, en partenariat avec l’EPFIF et les EPA. Le but est d’identifier les fonciers publics pour sortir des logements à des prix acceptables. Un fléchage serait nécessaire », déclare Damien Vanoverschelde, président de l’Aorif, le 21/09/2022, en vue du 82e congrès HLM du 27 au 29/09/2022 à Lyon.

Selon lui, les bailleurs sociaux doivent « faire mieux dans la maîtrise d’ouvrage directe. Avec un principe : éviter les macro-lots et privilégier les petites opérations. Ce qui veut dire être plus prescriptif au début de la programmation d’aménagement. La MO directe pourrait être inscrite dans les PLH et PLU. Elle nous permettrait d’atteindre un meilleur équilibre financier des opérations, plus difficile dans le tissu urbain ».

Le soutien des élus franciliens dans la production de logements sociaux doit aider à reprendre l’initiative. « Nous devons chercher à pacifier, à déminer et à rendre plus harmonieux l’acte de construire. Par exemple, la création des comités de l’habitat social, en 2021 dans le Val-de-Marne avec la Drihl 94 et l’Aorif, vise à favoriser le dialogue entre secteur HLM et élus locaux. Une des solutions, que je défends, est de donner la responsabilité au maire de faire les premières attributions de logements sociaux, en respectant évidemment les critères d’attribution », dit-il.

Damien Vanoverschelde répond aux questions de News Tank.

 


« Avec les élus, nous avons un ennemi commun, ce sont les recours »

Comment soutenir les élus franciliens dans la production de logement social et ré-ancrer l’acte de construire ?

Nous avons besoin d’habitat en général et d’habitat social en particulier. Il faut donc accompagner et soutenir les élus dans l’acte de construire du logement diversifié en instaurant le dialogue au quotidien. Avec les élus, nous avons un ennemi commun, ce sont les recours. Quand un permis est attaqué, le maire est mis en défaut pour quelque chose qu’il n’a pas commis.

Favoriser le dialogue entre secteur HLM et élus locaux »

Nous devons donc chercher à pacifier, à déminer et à rendre plus harmonieux l’acte de construire. Par exemple, la création des comités de l’habitat social, en 2021 dans le Val-de-Marne avec la Drihl 94 et l’AORIF, vise à favoriser le dialogue entre secteur HLM et élus locaux. Une des solutions, que je défends, est de donner la responsabilité au maire de faire les premières attributions de logements sociaux, en respectant évidemment les critères d’attribution. En désignant les candidats, la Ville affirme son pouvoir et saura répondre à la demande de ses administrés.

Comment favoriser la maîtrise d’ouvrage directe pour être moins dépendant des promoteurs et aménageurs ?

Nous devons faire mieux dans la maîtrise d’ouvrage (MO) directe. Avec un principe : éviter les macro-lots et privilégier les petites opérations, ce qui veut dire être plus prescriptif au début de la programmation d’aménagement. Cette MO directe pourrait être inscrite dans les PLH et PLU. Elle nous permettrait d’atteindre un meilleur équilibre financier des opérations, plus difficile dans le tissu urbain. Pourquoi ne pas augmenter la part de PLS dans les opérations dans les communes carencées afin d’assurer un meilleur financement ? Pourquoi ne pas développer le locatif intermédiaire, au-delà des 10 % du patrimoine, pour renforcer les fonds propres des bailleurs sociaux et leur réserver la production de LLI ? Ces sujets font débat mais on ne peut les occulter.

Un accès direct aux fonciers est-il un objectif prioritaire ?

Sortir des logements sociaux à un prix de foncier capé »

L’objectif doit être de sortir des logements sociaux à un prix de foncier capé pour éviter la surenchère entre bailleurs sociaux. L’accès au foncier pour augmenter le volume de logement social, notamment dans les communes carencées, est donc crucial, en partenariat avec l’EPFIF et les EPA. Le but est d’identifier les fonciers publics pour sortir des logements à des prix acceptables. Un fléchage serait nécessaire. Concernant le foncier, le ZAN change la donne. Les solutions sont dans le gisement de densification, la reconversion de site, dans les franges des villes et les zones commerciales qu’il faut sortir de leur léthargie.

C’est un travail de dentelle. La transformation de bureaux en logement est une piste mais cela reste très marginal. Nous faisons face à des défis financiers mais aussi culturels. Les mentalités sont à changer.

Quelles sont les AOH en projet et les moyens financiers attendus (via les aides à la pierre) ?

Deux territoires ont bien avancé en étant déjà délégataires des aides à la pierre, condition sine qua none pour pouvoir devenir autorité organisatrice de l’habitat : les deux communautés d’agglomération de Melun Val de Seine (77) et de Cergy-Pontoise (95). Mais sur ce sujet, nous devons sérieusement nous poser la question de la bonne échelle en Ile-de-France. Qui de la Métropole du Grand Paris, du Département, de l'EPT ou de l’EPCI est le plus pertinent pour être efficace ? Comment éviter le risque du morcellement et renforcer un programme local de l’habitat (PLH) intercommunal ? Nous devons répondre à cette question de la taille critique.

Comment réguler le marché locatif pour limiter les locations touristiques et de courte durée dans les zones tendues ?

Nous avons un problème majeur de pénurie de logements en Ile-de-France. Mais dans le même temps, sur 50 000 logements produits en 2021, 17 000 ont fini comme résidences secondaires, servent à des meublés touristiques ou demeurent vacants. C’est difficile à accepter. Dans le logement social, il n’y pas ce risque car l’utilisation du logement est contrôlée. Nous sommes vigilants.

Par exemple, chez Hauts-de-Seine Habitat, nous scannons les sites d’annonces et de locations pour voir si l’on ne retrouve pas nos logements. L’interdiction de sous-louer un logement social, même pour une courte durée, a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation, le 22/06/2022, qui a annulé un arrêté de la Cour d’appel de Paris dans le cadre d’un litige entre la RIVP à un locataire qui avait sous-loué une chambre de son logement social sur Airbnb.

La sur-occupation des logements touche de nombreux ménages. Quels sont les moyens de la juguler en Ile-de-France ?

Un tiers des demandeurs sont déjà dans le parc HLM »

Tous parcs confondus, la sur-occupation touche un ménage sur cinq en France. C’est évidemment lié au coût de l’immobilier et à un niveau de production défaillant. Dans le parc social, la sur-occupation concerne 5 % des ménages. Pour limiter ce risque, nous faisons en sorte de fluidifier les mutations à l’intérieur du parc social. Rappelons qu’un tiers des demandeurs sont déjà dans le parc HLM. La bourse d'échanges inter-bailleurs « Échanger-Habiter », créée en 2018, que l’AORIF a contribué à impulser et qui est aujourd’hui un GIE, favorise ces échanges. Nous sommes satisfaits des résultats. Plus de 2 000 locataires ont déjà utilisé ce service qui réunit les offres de 40 bailleurs sociaux d'Île-de-France.

En vue du PLF 2023, l’USH demande une TVA réduite pour le logement social. Quels seraient les impacts d’une TVA à 5,5 % sur le logement social francilien ?

Nous sommes face à deux urgences, l’une conjoncturelle et l’autre structurelle. Nous devons alléger les factures d'énergie, de gaz, d'électricité… pour répondre à l’urgence sociale de personnes déjà en précarité. L'énergie est un bien de première nécessité qui doit être taxée à 5,5 % à l’abonnement et à la consommation. Au plan structurel, nous avons à produire et réhabiliter massivement des logements. Nous devons rester vigilants sur nos fonds propres et attentifs à l'évolution des charges locatives. La demande sectorielle de l’USH se justifie. Dans cette période difficile, les bailleurs doivent pouvoir continuer de jouer leur rôle contra-cyclique.

Où en sont les six propositions de l’Aorif présentées fin 2021, suite aux travaux avec la Drihl et la SGP, concernant le périmètre du GPE et des quartiers de gares ?

Nous sommes en discussion avec la SGP et impatients d’aboutir »

Une convention cadre de partenariat avec la Société du Grand Paris sur des opérations de logement social en quartier de gare est en projet en 2022. Nous sommes en discussion, impatients d’aboutir, mais il n’y a rien encore de concret. La Société du Grand Paris doit mettre sur le marché du foncier sur ses périmètres de projet et nous avons besoin de droits à construire, en phase avec nos objectifs de production de logements sociaux. La nécessité de développer du logement abordable dans ces quartiers est une évidence pour tous. Il convient à présent de passer aux actes.

Quelle est la trajectoire pour rénover les 200 000 passoires thermiques (étiquettes E, F et G) recensées dans le parc HLM en Ile-de-France ? Quels sont les grands projets (avec quels financements Palulos et Massiréno) ? Pourquoi les opérations franciliennes sont-elles sous-représentées dans le scope national ?

La disparition des passoires thermiques est un défi majeur pour tous les bailleurs, même si nous savons que le parc HLM est moins énergivore que celui du privé : 7 % de passoires thermiques dans le parc HLM contre 17 % dans le parc privé au plan national. En Île-de-France, des progrès ont été réalisés avec une proportion des étiquettes E,F et G passée de 30 % à 18 % du parc entre 2010 et 2020. Dans le même temps, la proportion des étiquettes A,B et C, qui est notre objectif, est passée de 17 % à 38 %.

Comment refaire à neuf des bâtiments pour leur donner une seconde vie »

L’isolation thermique permet d’atteindre ces objectifs mais chacun sait qu’elle n’est pas le seul levier. Les modes de production du chauffage et de distribution, notamment grâce aux réseaux de chaleur urbain, sont parmi les moyens d’attendre la stratégie nationale bas carbone (SNBC). L’AORIF aura à cœur d’animer une réflexion régionale concernant la trajectoire bas carbone du patrimoine francilien. En Île-de-France, il faut compter entre 8 et 10 Md€, tous travaux compris, pour financer la rénovation thermique et la réhabilitation énergétique du parc. Il y a un besoin de financements permettant de déployer des solutions industrielles et massives.

Avec les bailleurs franciliens, nous réfléchissions par exemple à comment refaire à neuf des bâtiments pour leur donner une seconde vie. Pour les logements les plus anciens, quand la réhabilitation est très lourde, il faudrait revoir le conventionnement d’origine permettant de ramener les loyers à des niveaux plus actuels tout en ayant conscience de la réalité économique de nos locataires.

 

Damien Vanoverschelde

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