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18 octobre 2014 6 18 /10 /octobre /2014 00:44

Une solution pour résoudre la pénurie du logement

LES ECHOS | LE 17/10 À 06:00

d'André Yché

Qu'il s'agisse de l'acquérir ou de le louer, le prix d'un logement ne cesse de s'écarter du pouvoir d'achat moyen des Français. L'offre locative dans nos métropoles est insuffisante et donc inabordable. La production annuelle de logements tend à décroître. La cause de ce marasme réside, pour partie, dans la mauvaise perception des mécanismes à l'oeuvre et dans la perte de confiance qui en résulte.

Le processus de « métropolisation » est le premier de ces mécanismes. Conjugué à une démographie française dynamique, il provoque une différenciation inédite entre les territoires urbains (les « zones dites tendues ») et les autres. Considéré à travers le prisme de l'accès au logement, l'objectif d'« égalité des territoires » n'est donc pas atteint. Sur les « marchés tendus » il n'existe plus de continuum de l'offre locative. En témoigne la faiblesse, dans ces zones, du taux de rotation au sein du parc social (de 6 à 7 %) ,qui rend illusoire toute idée de parcours résidentiel pour les candidats à la mobilité. Les classes moyennes voient se concrétiser leur crainte d'un déclassement économique et social.

Restaurer le segment du logement locatif intermédiaire, sur ces seuls marchés tendus, est la solution la plus adaptée pour reconstituer le continuum de l'offre de logement. Pour écarter tout effet inflationniste, la production de ces logements intermédiaires doit résulter d'une négociation équilibrée entre professionnels, investisseurs institutionnels, d'un côté, promoteurs, de l'autre, et ne plus être laissée à la confrontation inégale entre promoteurs et particuliers. D'où la condition essentielle consistant à faire revenir les investisseurs institutionnels dans le résidentiel intermédiaire.

Le logement locatif intermédiaire se prête au redressement de la situation. Alors que le parc social bénéficie « à perpétuité » d'un régime de conventionnement protecteur et contraignant, le logement intermédiaire est destiné à sortir de ce système au bout d'une dizaine d'années d'exploitation et autorise, à terme, le plein exercice du droit de propriété. On pourra ainsi réanimer l'intérêt d'investisseurs rationnels pour ce type d'actifs valorisables sur la base de l'intégralité des revenus (loyers et plus-values) qu'ils peuvent offrir sur la durée.

Quant à la confiance du futur propriétaire, pour la restaurer, il faut lui offrir la possibilité de réviser son choix patrimonial à chaque étape de sa vie. Pendant les premières années au cours desquelles il rembourse son prêt ou lorsqu'il doit organiser sa mobilité professionnelle, il faut faciliter le rachat de son bien par des opérateurs capables d'organiser son relogement. Lors de son départ en retraite, il faut lui éviter le décrochage entre le patrimoine accumulé au cours de sa vie active et le niveau de son revenu de substitution

L'Etat n'est plus l'unique porteur de l'intérêt général dans ce domaine si particulier qu'est le logement. Les entreprises, à travers le concept de « responsabilité sociétale » ont un rôle de premier plan à jouer. Grâce à la notation par les investisseurs au titre de la RSE, le retour de ces derniers dans le « résidentiel intermédiaire » devrait permettre de compléter les moyens budgétaires mobilisés par la puissance publique.

Les facteurs de la crise du logement résident, d'abord, dans les mutations à l'oeuvre au sein de notre société, fondée sur la communication et sur l'échange ainsi que sur une exigence de mobilité et d'adaptabilité. Renouveler notre vision pour l'adapter à cette nouvelle donne et la faire partager par le plus grand nombre apparaît comme le corollaire indispensable de toute démarche de relance.

André Yché

André Yché est président du directoire du groupe SNI. Auteur de « La Puissance des nations », éditions Economica 2013.

 

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Published by Collectif Logement CGT - dans Actualités logement
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