Décret charges locatives - La rémunération du gardien est-elle récupérable ?

La rédaction du nouveau décret relatif aux charges récupérables (n°2008-1411 du 19 décembre 2008, modifiant le décret n°82-955 du 9 novembre 1982) suscite de la part des organismes Hlm des questions nombreuses qui portent sur l’encadrement technique, la rémunération des gardiens et concierges, celle des employés d’immeubles, sur l’application dans le temps du nouveau texte, et enfin sur la question de la preuve.

Lire l’article paru dans "Actualités habitat - N°876 - 15 mars 2009" : link

Analyse de la CNL

Le décret gardiennage : faire payer toujours plus les locataires  

Le nouveau décret relatif aux charges récupérables de gardiennage (n°2008-1411 du 19 décembre 2008) va alourdir les charges locatives, qui, comme le loyer , pèsent de plus en plus lourd dans le budget des familles et empiètent sur leur pouvoir d’achat.
Depuis dix ans, la CNL a mené une lutte acharnée contre les propriétaires qui souhaitent modifier le décret réglementant les charges locatives, elle a ainsi fait gagner  des sommes très importantes à l’ensemble des locataires. Aujourd’hui, le gouvernement fait le choix politique de faire un cadeau aux propriétaires au détriment du budget des familles.

Une porte ouverte pour faire payer plus les locataires

Ce décret est scandaleux, car en instaurant des nouvelles règles de récupération des charges (voir fiches pratiques), il remet en cause les jurisprudences de la Cour de Cassation favorables aux locataires. Jusqu’ à maintenant,  l’assistance d’un tiers excluait la possibilité de récupérer la moindre part de la rémunération du gardien ou concierge. Or, désormais, cela est possible, en cas de congé, d’arrêt maladie ou en cas de force majeure. Il est certain que les bailleurs s’arrangeront toujours pour « trouver » un cas de force majeure. C’est donc la porte ouverte pour faire payer aux locataires à la fois le salaire du gardien et la facture de l’entreprise qui interviendra. Il n’y aura pas de compensation de la hausse des charges par une baisse de loyer.  Les locataires vont donc se retrouver avec une quittance davantage alourdie.

Pour la CNL, ce décret n’est qu’un préambule à une modification plus importante de la liste des charges. Il faut donc être particulièrement vigilant.

Les propositions de la CNL en matière de charges locatives

• Maintien du caractère limitatif en l’état actuel du décret charges de 1987et application stricte des jurisprudences
• Transparence dans la gestion des charges locatives pour une meilleure qualité de service
• Prise en compte de la réalité du coût des charges locatives, avec, dans un premier temps, le
• Doublement du forfait charges dans le calcul de la revalorisation de l’APL
• Prise en charge par l’état d’une partie plus importante des travaux d’assainissement ce qui aurait pour effet de réduire la taxe d’assainissement sur l’eau
• Réduction à 5,5 %, voire suppression, de la TVA sur les produits de grande consommation, le gaz, l’électricité et les produits servant au chauffage des immeubles, aux prestations de chauffage urbain (fourniture et maintenance de réseau de chaleur quelle que soit l'énergie utilisée).
• Prise en charge par la collectivité publique de l’entretien des espaces verts, voiries, etc.
• Réforme de la fiscalité locale et des valeurs locatives tenant compte de l’occupation et de l’état du logement social.