DES LOGEMENTS TROP CHERS EN FRANCE,,, UNE STRATEGIE POUR LA BAISSE DES PRIX...

DES LOGEMENTS TROP CHERS EN FRANCE,,, UNE STRATEGIE POUR LA BAISSE DES PRIX... 

Par Cyril Aulagnon, Denis Burckel, Jean Delour, Anne Crenn*, Guillaume Hannezo, Xavier Ousset, Nathan Pamart, Vincent Renard, Alain Weber 

Le 22 avril 2014 

 Synthèse (cliquez pour voir le document complet : link)

Les prix immobiliers ont très fortement augmenté en France entre 2000 et 2009, comme dans les autres pays développés. En revanche, depuis 2009, ils sont restés élevés alors qu’ils baissaient chez la plupart de nos voisins. Et les baisses observées depuis 2012, par exemple de - 1,8% en 2013 à Paris, restent modérées sans empêcher les prix de monter encore dans des quartiers ou des villes très recherchés. 

L’immobilier cher a des conséquences négatives sur l’économie française. Il accentue les pressions salariales et réduit l’épargne qui bénéficierait aux entreprises. Il renforce les inégalités entre les ménages, en fonction du revenu et de l’âge. Il soutient l’étalement urbain en poussant les ménages modestes à s’éloigner des centres villes. 

L’évolution particulière des prix immobiliers français s’explique par des conditions financières favorables, une démographie dynamique, une préférence sociologique pour le logement. Face à cette « envie immobilière », les politiques publiques ont renforcé le soutien à la demande alors que le contexte d’offre demeurait rigide. La rétention foncière et une dispersion des pouvoirs locaux en matière d’urbanisme et de logement expliquent une partie de cette rigidité. Dès lors, un appui supplémentaire global à la demande par la dépense publique ou l’attraction fiscale conforterait les prix élevés. 

Pour faire revenir les prix immobiliers à un niveau supportable par les ménages et l’économie, l’actuelle baisse doit être fortement amplifiée par une large stratégie publique courageuse libérant l’offre pour construire davantage. Elle passe par un appui aux collectivités locales constructrices, l’émergence d’un pouvoir d’agglomération pour l’urbanisme, une pression sur les propriétaires fonciers et des dissociations entre la propriété du foncier et celle du bâti. 

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Les maires bâtisseurs sanctionnés aux dernières élections municipales

Publié le 06/05/2014 • Par Delphine Gerbeau • dans : France

Denis Burckel est co-auteur du rapport du think tank Terra Nova « Des logements trop chers en France, une stratégie pour la baisse des prix » paru le 22 avril 2014. Il préconise notamment un transfert automatique de la compétence urbanisme à l'intercommunalité.

Vous préconisez un certain  nombre de mesures dans votre rapport pour relancer la construction de logements en France. La majorité d’entre elles concernent les maires, pouvez-vous les détailler ?

Les dernières élections ont montré que les maires bâtisseurs sont sanctionnés, l’expression des citoyens sur la question de la construction de logements étant d’abord celle du refus. Les élus sont dans une position inconfortable et certaines réformes peuvent changer cette situation. Ainsi, nous proposons de transférer la compétence « urbanisme » au niveau de l’intercommunalité afin de permettre une distanciation entre les intérêts particuliers et les intérêts électoraux. De plus, cela permettrait d’assurer une meilleure répartition de la construction dans l’espace et dans le temps. Sur ce point, la loi Alur n’est pas allé assez loin.

Vous souhaitez également faire jouer un rôle plus important à l’Etat ?

En zone tendue notamment, nous proposons que les collectivités locales et l’Etat entament  un dialogue pour fixer des objectifs qui seraient ensuite reportés dans le plan local d’urbanisme. A partir de là, l’Etat aurait la possibilité de moduler la Dotation Globale de Fonctionnement (DGF) en fonction du respect de ces objectifs : les maires bâtisseurs bénéficieraient ainsi d’une DGF majorée tandis que ceux qui ne respectent pas les objectifs verraient leur DGF diminuer d’autant.

Enfin, vous préconisez  la dissociation du foncier et du bâti ?

En effet, mais cette dernière mesure  n’a de sens que dans le cadre du dispositif précédent. Elle permettrait de construire des logements sociaux à un prix abordable, sans répercuter sur le coût du foncier, et de contrôler le prix à la revente. Le système actuel, qui découle de la décentralisation, met le maire dans une situation d’inconfort qui perdure. Il faut persévérer dans ce débat et continuer à en parler.