Avec le bail réel solidaire, achetez un logement neuf à prix cassé en Ile-de-France

Avec le bail réel solidaire, achetez un logement neuf à prix cassé en Ile-de-France

Ce dispositif lancé en Ile-de-France intéresse beaucoup la Ville de Paris. Il permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété dans des zones où l’immobilier flambe.

Visuel d’une opération en bail réel solidaire, rue Delescluze au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne). DR

Par Anne-Laure Abraham

Le 7 octobre 2019 à 10h04, modifié le 7 octobre 2019 à 14h54

Devenir propriétaire en petite couronne parisienne, cela vous semble un rêve inaccessible? C'est désormais une réalité grâce au bail réel solidaire(BRS). Ce dispositif, créé en 2017 et découlant de la loi Alur de 2014, permet aux ménages sous plafonds de ressources (voir notre infographie ci-dessous) d'accéder à un logement à un tarif abordable dans des zones où les prix de l'immobilier flambent.

Une aubaine à Paris où le mètre carré vient de dépasser les 10 000 euros en moyenne, et dans toute l'Ile-de-France, où l'on compte 720 000 demandeurs de logements sociaux.

Comment est-ce possible ? Grâce à la dissociation entre le bâti, propriété du ménage, et celle du sol, dont un organisme foncier solidaire (OFS) reste détenteur, ce qui permet de neutraliser les effets spéculatifs. Ce nouveau modèle, inspiré des « community land trust » créés aux Etats-Unis dans les années 1970, se développe en Ile-de-France après des premières réalisations à Lille (Nord) et au Pays basque.

«Diviser par deux le prix des biens» dans la capitale

La Ville de Paris a ainsi créé son OFS, Foncière de Paris, en juillet 2019, et attend l'agrément délivré par l'Etat. Ian Brossat (PCF), adjoint au logement, y voit une « solution d'avenir » qui pourrait permettre de « diviser par deux le prix des biens ». Deux sites sont à l'étude, avec à la clé, une centaine de logements : Python-Duvernois dans le XX e arrondissement et un site dans le XVIII e.

 

Ian Brossat, adjoint au logement à Paris, a lancé des études sur deux sites qui pourraient être proposés en bail réel solidaire. LP/Delphine Goldsztejn  

Si Paris se lance tout juste, le BRS est déjà une réalité en Ile-de-France à travers deux OFS : l'un au sein du mouvement Habitat et Humanisme et l'autre représenté par La Coop Foncière francilienne. Cette dernière, créée dès octobre 2017, a initié le mouvement en Ile-de-France.

Des opérations compatibles avec les revenus des Franciliens

« Aujourd'hui, on a engagé presque 200 logements*, dont deux opérations sont quasiment commercialisées au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) et à Bagneux (Hauts-de-Seine). 200 autres sont dans les tuyaux à Nanterre (92), Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne (94), Bagnolet, Montreuil, Saint-Denis (93)… L'objectif, c'est de sortir 800 logements par an », avance Christian Chevé, président de la Coopérative foncière d'Ile-de-France.

Selon lui, le bail réel solidaire a surtout du sens sur les marchés très tendus : « Plus le terrain est cher, plus il y a un effet levier entre le foncier et le bâti. Même en accession sociale (PSLA), on ne peut plus sortir d'opérations à prix compatibles avec les revenus des Franciliens. On était dans l'impasse sur la petite couronne. Là, on va pouvoir revenir à des prix accessibles », reprend-il.

Ainsi, un T3 à Bagneux (Hauts-de-Seine), pour un couple sans enfant disposant d'un apport de 10 000 euros, revient à 238 000 euros en BRS contre 354 000 euros dans l'immobilier classique.

Revendu, le bail repartira aux mêmes conditions

Au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne), Expansiel, filiale de Valophis et membre de La Coop foncière, va livrer dix logements en BRS le deuxième trimestre 2020, à deux pas du centre commercial Okabé.

« On vend le bâti 4100 euros le mètre carré, parking inclus, contre 6500 euros au prix du marché. Même avec la redevance, ça permet aux gens d'accéder à un produit qu'ils n'auraient jamais pu avoir sinon », estime Béatrice Roulendes, directrice générale. 47% des acquéreurs sont des employés. Les titulaires du bail achètent le bâti, remboursent leur prêt et paient une redevance foncière à l'OFS de 3,50 euros du mètre carré par mois.

Les conditions d'éligibilité : avoir des revenus sous des plafonds de ressources et y établir sa résidence principale. « Vous êtes propriétaire du bail pour 80 ans et la grande nouveauté que permet la loi et qui fait toute la différence, c'est que si on vend, le bail repart aux mêmes conditions », reprend Christian Chevé.

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Le BRS génère ainsi du logement abordable sur le long terme. Certaines communes ou collectivités, comme à Plaine commune (Seine-Saint-Denis), s'en servent pour « sanctuariser le logement social ». Impossible de faire la culbute en revendant le bien. Le prix de revente s'assoit sur l'évolution du coût de construction, non sur l'évolution du marché.

En cas de décès, l'ayant droit hérite du droit au bail mais ne peut pas l'occuper s'il dépasse le plafond de ressources. Il peut alors soit revendre, soit se faire racheter le bien par l'OFS.

* À Serris en Seine-et-Marne, Bagneux, Malakoff et Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine, Pantin et Romainville en Seine-Saint-Denis, Ivry et Le Kremlin-Bicêtre dans le Val-de-Marne). Renseignements : www.hlm.coop et www.aorif.org