Le Kremlin-Bicêtre inaugure les premiers logements en bail réel solidaire d’Ile-de-France

Les résidents ont pu acquérir ces logements sociaux au prix de 4 100 euros le m2, soit environ 40 % de moins que le prix du marché. Ce dispositif lancé en 2017 a le vent en poupe.

Le Kremlin-Bicêtre, ce jeudi. Les premiers logements franciliens en bail réel solidaire (BRS) ont été inaugurés au 7, rue Delescluze, une petite rue perpendiculaire à l’avenue de Fontainebleau. LP/Fanny Delporte

Par Fanny Delporte 

Le 4 février 2021 à 20h04

Simple inauguration, ou « jour historique »? Pour le président PCF du Val-de-Marne Christian Favier, on penche très clairement pour la seconde option dans un département qui compte 91 000 demandeurs de logements, lui-même intégré à une région qui en compte 750 000. Une crise du logement « comme on n'en a pas connu depuis l'appel de l'Abbé Pierre ». Et c'est dans ce contexte qu'ont été fêtés ce jeudi les premiers logements en bail réel solidaire (BRS) au Kremlin-Bicêtre, un dispositif qui permet à des ménages modestes de devenir propriétaires dans des zones où les prix de l'immobilier sont très élevés.

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Après la Bretagne et le Pays basque, l'Ile-de-France

Ce bail emphytéotique rechargeable permet aux offices de proposer des logements sociaux en accession, 25 à 40 % moins chers. Possible, dans la mesure où le futur acquéreur n'est propriétaire que du bâti et pas du terrain. Exit la spéculation donc. Sur le modèle du concept développé dans les pays anglo-saxons, le propriétaire doit cependant s'acquérir d'une redevance, de 3 € le m2.

L’entrée de la rue Delescluze sur la gauche avec juste derrière, le centre commercial Okabé. LP/Fanny Delporte  

L'inauguration du Kremlin-Bicêtre, dans une petite rue perpendiculaire à la bouillonnante avenue de Fontainebleau, est une première en Ile-de-France. Pas en France, où des logements en BRS existent déjà « au Pays basque ou en Bretagne », comme l'a expliqué Emmanuelle Cosse, ancienne ministre du Logement, présidente de l'Union Sociale de l'Habitat et administratrice de La Coopérative foncière francilienne, organisme foncier solidaire (OFS).

Plus de 550 logements en BRS lancés dans la région

Créé en octobre 2017, année fondatrice pour ce dispositif du BRS rendu possible par la loi Alur, il est le premier à s'être lancé. Et c'est l'un de ses membres fondateurs, le groupe Valophis avec sa filiale Expansiel, qui est le tout premier à commercialiser ce type de logements.

En mars 2019 dans les locaux de l'université Paris-Est Créteil, le président de la Coopérative Foncière Francilienne Christian Chevé, (par ailleurs président de Coop Immo, coopérative chargée de l'accession sociale chez IDF Habitat) avait présenté le BRS comme « l'avenir » lors d'une réunion entre constructeurs et responsables politiques pour trouver des solutions à la crise du logement. « Nous avons plus de 550 logements ( en BRS, NDLR ) engagés sur toute l'Ile-de-France », détaille-t-il ce jeudi.

De gauche à droite : Christian Favier, président PCF du Val-de-Marne, Abraham Johnson, président de Valophis, Jean-Luc Laurent, maire (MRC - GRS) du Kremlin-Bicêtre et Emmanuelle Cosse, administratrice de la coopérative foncière francilienne. LP/Fanny Delporte  

Par exemple à Pantin ou Romainville, en Seine-Saint-Denis, à Serris, en Seine-et-Marne. Le Val-de-Marne n'est pas en reste puisqu'en plus du Kremlin-Bicêtre, projet précurseur, d'autres sont en cours, à Ivry, Champigny, Vitry, ou encore à Nogent. « Le permis n'est pas encore déposé, mais c'est un projet qui compte une vingtaine de logements », précise Béatrice Roulendes, la directrice générale d'Expansiel.

« La cherté de l'immobilier, nous la vivons de façon concrète »

Quelle que soit la ville, les ménages sous plafonds de ressources doivent pouvoir accéder à un logement à un tarif abordable dans un territoire francilien où les prix de l'immobilier font mal. « Le Kremlin-Bicêtre est aux portes de Paris, a rappelé son maire Jean-Luc Laurent (MRC - GRS). La cherté de l'immobilier, nous la vivons de façon concrète ».

Ces dix premiers logements en BRS de la rue Delescluze, à deux pas du centre commercial Okabé ont été vendus à 4 100 € le m2, parking inclus, « contre 6 000 à 7 000 euros dans le neuf », détaille l'élu.

Vue d’une fenêtre depuis un appartement neuf du 7/9 rue Delescluze, adresse des premiers logements franciliens en bail réel solidaire. LP/Fanny Delporte  

Dans l'entrebâillement de sa porte d'entrée, cette habitante qui vit avec son mari le confirme. « J'habitais déjà au Kremlin-Bicêtre mais je cherchais à déménager depuis 2016. Sans travail je ne pensais jamais pouvoir vivre dans du neuf à ce prix-là », explique-t-elle. Dans l'immeuble situé juste à côté, treize logements sociaux neufs ont également été inaugurés ce jeudi.

Au Kremlin-Bicêtre, la part de logement social, 35 %, devrait encore augmenter ces prochaines années. « On a l'ambition d'atteindre les 40 % dans les cinq ans », explique Jean-Luc Laurent. L'élu défend d'après Emmanuelle Cosse une « politique extrêmement offensive » dans ce domaine, tout comme, précise-t-elle, Christian Favier. « La répartition des logements sociaux reste extrêmement inégale, note ce dernier, avec de la résistance dans notre propre département ».

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Et d'insister sur le fait que rue Delescluze, les habitants ont pu « acquérir leur logement neuf à un prix abordable, à 600 m de Paris ». Dans la résidence, les deux derniers logements qui étaient encore vacants seront occupés d'ici le 15 février.

MAISONS-ALFORT SE MET AUSSI AU BRS

Il y « croit » tellement qu'il a décidé de se donner à sa ville le meilleur moyen d'y arriver, un instrument indispensable. Olivier Capitanio maire LR de Maisons-Alfort et leader du groupe LR au département, vient tout juste d'obtenir le feu vert de la préfecture de région pour que la ville constitue son propre organisme de foncier solidaire. « J'ai reçu l'arrêté il y a un mois », explique-t-il.

Avec en tête le quartier Vert de Maisons où se construit l'une des futures gares du Grand Paris Express. « Nous souhaitons faire évoluer une zone d'entrepôts dans ce quartier et être en capacité de proposer une offre diversifiée » en termes de logements, de l'accession « classique » à la propriété, des logements en bail réel solidaire, mais également du logement social.

La ville en compte actuellement « entre 22 et 23 % », précise Olivier Capitanio. L'intérêt de se lancer dans le dispositif de bail réel solidaire ? À Maisons-Alfort, le prix du mètre carré pour du neuf s'élève « entre 7000 et 8000 euros », indique l'élu. « Avec ce dispositif on serait 40 % en dessous ».

Ce sont 60 à 70 logements en BRS qui pourraient être concernés pour ce premier projet. « Cela peut répondre à une vraie aspiration, estime l'élu, notamment de jeunes couples qui voudraient s'installer » alors qu'en Ile-de-France, « les prix du foncier s'envolent ». Un « instrument » auquel l'élu « croit vraiment », séduit par le fait qu'il est réservé à des ménages sous plafond de ressources et par son aspect « antispéculation ».

Le bail réel solidaire (BRS)

 

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Un dispositif innovant pour baisser le prix des logements !

Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif qui permet de dissocier le foncier du bâti pour faire baisser le prix des logements. Cette formule est proposée par les COOP’HLM pour vous permettre de trouver votre logement, là où vous pensiez que vous ne pouviez pas devenir propriétaire.

Des avantages importants pour vous

• Prix d’acquisition réduit du coût du terrain, généralement entre 15 et 30 % du prix final et plafonné aux plafonds de prix du PSLA.
• TVA à taux réduit s’il s’agit d’un logement neuf.
• Tous les avantages d’un programme neuf, et d’une accession sécurisée.
• Abattement de 30% de la taxe foncière sur la propriété bâtie, si la commune le décide.

Et aussi quelques obligations

• Le logement est obligatoirement votre résidence principale.
• À l’entrée dans les lieux, vous devez respecter les plafonds de revenus du PSLA.
• Vous devez acquitter, en plus de votre mensualité d’emprunt, une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.

Une accession responsable

En choisissant un logement en BRS vous vous inscrivez dans un dispositif responsable. Vous vous engagez en cas de revente à faire bénéficier les futurs acheteurs de conditions similaires à celles dont vous avez bénéficié, c’est-à-dire que:

• Le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA.
• Le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA.

Concrètement, comment ça se passe ?

Un projet en BRS est mis en oeuvre grâce à un partenariat avec un organisme de foncier solidaire (OFS), une structure sans but lucratif qui porte le terrain.

La COOP’HLM qui réalise l’opération s’est engagée auprès de l’OFS à construire les logements et à vous les vendre dans le cadre de ce dispositif.  C’est donc auprès de la COOP’HLM que vous achèterez votre logement et auprès de l’OFS que vous signerez le bail pour le terrain.

Si la COOP’Hlm sera très présente jusqu’à votre installation dans le logement, l’OFS sera à vos côtés par la suite : il vous adressera le quittancement de la redevance d’occupation et sera impliqué à vos côtés en cas de besoin ou lors de la revente pour vous aider et s’assurer du respect des engagements.

En savoir plus sur le bail réel solidaire

 Télécharger Brochure BRS 2019 (application/pdf) (789.61 Ko)